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房地产创新的四大核心房地产是干什么的？我今天就跟大家分享一下房地产。最近看到媒体有讲，政治局开会新闻报道说加强住宅保障和房地产市场的调控。未来房地产会怎么样？我看房地产就像我看别的东西一样，我经常会和人联系起来，我看到房地产就相当于刚刚发育完过了青春期的一个孩子。那么，大家知道在青春期之前，人是没有性的，人越小越没性，到青春期开始有性的意识，开始去想男的往左，女的往右，然后就开始各自生命的历程，男人有男人的故事，女人有女人的故事，然后到80岁以后又没性了，又合在一起了。最近网上有一个歌很有意思，叫再过20年我们来相会，一起到火葬场，最后一起去了农村做化肥，那是80岁以后的事。所以，人生都是这样的，从没有性到有性，最后有角色分别，再到没有角色。房地产经过20年以后现在恰好开始有角色了。昨天注意看到王健林是一个角色，隔壁老胡讲住宅，那又是一个角色，你发现住宅是住宅，商用是商用，这两个角色已经开始分得很清楚了，这就是青春期。青春期之前，五年、十年前，我们每年销售3万，6万、8万亿的房子，绝大部分都是住宅，就是没有性，房地产等于住宅，今天讲住宅不等于房地产，因为房地产的概念远远大于住宅的概念。为了把这个故事讲完全，我先问大家一个很有趣的事情。你们认为房地产是干什么的？首先，是创造有价值的人造空间。那么，人造空间从哪儿来呢？这个故事得往回讲30万年以前，在肯尼亚、南非，当时最大的挑战对手是狮子、猎豹和老虎。在这样一个竞争情况下，人突然学会了直立行走，但是你不能躲过狮子的侵害，狮子跟人怎么竞争，人怎么活下来？其中一个重要的是狮子是短跑运动员，跑了以后用嘴散热，而人是长跑运动员，人可以一边呼吸一边跑，因为直立行走，狮子趴着的时候心脏负担很重，所以他跑完要大口呼吸，停一下，这时候人就一边跑，一边喘气，但是问题就来了，人一边跑，一边散热，毛就开始褪掉，于是人为了战胜狮子的袭击，毛跑没了，只有剩下局部有毛。然而，没了毛之后就出现了一个问题——如何遮风挡雨？有毛的时候冷热不侵，没毛的时候就有了衣服的需要，需要有洞穴。但是，洞里面竞争的还有短毛的老鼠、硬壳虫，凡是这些毛短的和没毛的都要找洞。于是，在六千年以前，在陕西就开始架木为巢，开始出现了人创造的第一个人造空间。架木为巢是人类最早的房地产，那个时候不赚钱。由于人造空间有限，后来又有了货币，有了一夫一妻制，有了私有财产，有了市场，有了交易，于是这个有限的人造空间大家要想进就得给钱。而且造这个人造空间越造越好，成本也越高，也要收钱。于是人造空间就变成了一个产业，房地产便是创造有价值的人造空间。我们创造的所有的人造空间是收费的，青海高原、西藏、新疆、广袤的自然空间，你去待着可以不收费，那不是房地产商干的事，但是你会像最早的在东非草原上的原始人类一样需要找洞，草原上没有洞你想搭一个房子就得给钱。所以，房地产这件事情本身说起来非常简单，就是创造有价值的人造空间，就是四堵墙，一个顶，加一个地板，在这个人造空间里我们发生的所有活动都要付成本，你所付的成本就是我们的收益，而我们的收益就变成这个空间的价值形态，就可以估值。我们做房地产的责任就是为了让大家安全、舒适、便捷地生儿育女，和家人在一起，来开会，去酒店，最后去八宝山告别厅，所有这些事都是在人造空间里完成的。只不过人类进步以后，在人造空间把它根据人的行为方式把人造空间细分了，我们现在80%的时间几乎都在人造空间里生活和工作，正因为这样房地产的市场和生意一直可以发展下去，而且至今不可能被互联网淘汰。房地产创新的四大核心?讲这个故事的意义在哪儿？房地产的创新和这个人造空间的价值一样，我们所有的活动，无论住宅还是商业不动产都会围绕这四个方面展开，我们所有创新工作的核心就是这四个方面更优化的配置，使这四个方面更有价值。第一个方面是行为，决定空间价值的事情是人的行为，比如你们都站着，这个地方收不到很多钱，但是你坐着、打麻将、游戏、赌博，我们收到很多钱。如果你躺着，桑拿、美容、八宝山告别，去医院，我们收到的钱更多，所以站着不如躺着收钱多，这就是行为决定。另外，需求弹性大的行为付钱多，比如吸毒、赌博、卖淫、嫖娼，很多事需求弹性大，容易上瘾。但是，这些事不能做，政府不允许做，扫黄打黑你还得赔钱。所以，合法范围内找需求弹性比较大的收费比较多。我们根据它的行为有不同的现金。第二部分就是成本，如果大家开会，我不需要把这个空间做的穿金戴银。所以，成本控制对我们的价值很重要。洗手间里贴大理石全部是金的没有必要，所以空间要根据它的行为和收费来控制好成本。第三件事情就是技术。我们创新会有一些技术上的创新，创新对于空间价值最大的影响就是科技。比如空调好，水配得好，安全比较好，科技越进步，空间里的舒适度、便捷性越高，价格就越高。最后一个方面是管理。同样一个空间我们用什么方式来管理，包括设施管理