细扣成本：从领导层面看如何控制成本.docx

别细扣成本了，告诉你：从领导的层面看，成本控制应该怎么做？ 阅读引语 成本控制是否就是在各个支出环节一味的压价？ 错，这是最底层成本人员的做法！ 是否不惜一切成本就能打造出天价的豪宅？就能获取超额利润？ 错，这是无知土豪一厢情愿的想法！ 地产行业进入白银时代，成本工作到底应该怎么做？ 今天，就邀请标杆企业的老总从更高的层面分享： 地产老总眼中的成本控制..... 第一部分：成本管理指导思想 项目各阶段成本关注点 成本管理不是单一的价格对比 项目运营评价角度 第二部分：投资决策阶段(拿地阶段)房地产成本的构成 第三部分.前期定位阶段 不同开发强度实现价值不同 不同开发强度实现价值不同。 同等开发强度下，不同产品的组合价值不同  同等开发强度下，不同产品的组合价值不同 同等开发强度下同样产品，通过提升产品舒适度提升价值 同等开发强度下同样产品，通过提升产品舒适度提升价值 本阶段强调 第四部分：设计阶段 1.关注要点 ① 建造标准-成本测算的基础 2.总图阶段 3.方案阶段 某项目外檐线条为了追求艺术效果，设计了大量的线条点缀，线条大致90元/延米，致使外檐平米造价增加5%。外立面不宜过分夸张，需要设计人员把握好尺度。 4.初步设计阶段 5.施工图阶段 第五部分：招标采购阶段成本关注重点 4.包干及计价方式 5.总分包范围 中信现状：项目总分包范围各不相同，一个项目合同份数从50份到200份不等。 6. 标段划分 既要考虑竞争性，也要考虑规模效益、场地大小。 7. 招标限价 采用定额价+市场下浮率方式计量，并与分解后的目标成本进行比较。 8. 评标办法 非技术复杂工程，不建议采用综合评标法。 1亿元工程评标价高1%扣1分，技术标20分经济标80分为例： 第六部分：施工阶段成本关注重点 1. 施工组织设计 脚手架是否挑空与看楼通道配合 塔吊数量及位置对工期影响 2. 专业施工方案 边坡支护方案 自然放坡＜土钉墙喷锚＜钻孔灌注桩护坡 桩基施打方案 3. 现场签证管理 量价分离，随做随签，月清月结 明确签证发生原因及责任 4. 材???样品认证制度和现场封样制度 5. 进度标杆楼+样板间先行 先做进度标杆楼栋，并做交楼样板间，研究达到效果后，再大面积推广，避免返工，保证工期，降低成本。 6. 目标成本动态监控 第七部分：结算阶段成本控制 第八部分：营销费用管理 1. 营销费用的投入方向 营销的重点是品牌管理与客户资源管理 根据各媒体的效率高低，配置广告费用投入方向及比例 2. 营销费用的控制 第九部分：费用管理要点 2. 税务筹划 最后总结篇 篇尾语 成本管理需要成本人员有专业知识和综合素质、更需要有高度负责的敬业精神！ 成本管理需要各部门紧密协作，并充分调动内外部人员的积极性！ 成本管理需要得到各级领导的高度重视与大力支持！