南方东银洛南新区项目申请立项可研报告.doc

第一部分：市场情况研究 1 1 洛阳宏观市场分析 1 1.1 洛阳城市概况 1 1.2 洛阳整体经济情况 4 1.2.1 洛阳整体经济情况 4 1.2.2 产业发展情况 4 1.2.3 全社会固定投资情况 5 1.2.4 社会消费品零售总额情况 6 1.2.5 人均可支配性收入 6 1.2.6 教育产业情况 6 1.3 房地产行业相关政策 7 1.3.1 金融政策分析 7 1.3.2 房地产政策 9 1.3.3 对本项目影响分析 10 1.4 洛阳规划发展分析 11 1.4.1 洛阳市整体规划情况 11 1.4.2 洛阳在河南未来发展角色分析 12 1.4.3 洛阳城区规划情况 12 1.4.4 洛南新区基础设施、公共设施规划情况： 13 1.4.5 洛阳未来规划对本项目影响分析 14 1.5 洛阳宏观市场总结 14 2 洛阳房地产市场研究 16 2.1 洛阳房地产市场概况 16 2.1.1 房地产投资情况 16 2.1.2 土地开发面积 16 2.1.3 施工、新开工、竣工面积情况 16 2.1.4 销售面积、销售额、销售均价 16 2.1.5 个人住房贷款及房地产开发贷款 17 2.2 洛阳房地产市场供应现状分析 18 2.2.1 2006年全市房地产预期发展目标 18 2.2.2 经济适用房 18 2.2.3 多层住宅 18 2.2.4 高层住宅（含小高层） 19 2.2.5 洋房、别墅 20 2.2.6 商业地产 21 2.3 洛南新区市场供应情况 22 2.3.1 市场供应情况 22 2.3.2 对洛南新区市场的基本判断 23 2.4 洛阳房地产市场需求现状分析 23 2.4.1 楼市成交量 23 2.4.2 住宅市场各物业需求分析 24 2.4.3 推广渠道演化 24 2.4.4 客户来源与置业分析 24 2.4.5 畅销项目共性分析 25 2.4.6 需求市场的基本判断 26 2.5 未来发展预测 26 2.5.1 住宅市场 26 2.5.2 商业市场 27 2.6 典型参照性项目分析 29 2.6.1 建业·森林半岛 29 2.6.2 顺驰·洛阳第一大街 30 2.6.3 国宝别墅 32 2.6.4 奥体花城 33 2.6.5 TODAY新都汇 34 第二部分：项目可行性分析 35 1 项目分析及初步定位构想 35 1.1 地块可行性分析 35 1.1.1 项目四至分析 35 1.1.2 地块地形分析 37 1.1.3 地块外部景观分析 37 1.2 周边配套情况分析 38 1.2.1 交通情况分析 38 1.2.2 生活配套 38 1.2.3 公共配套 39 1.3 项目SWOT分析 39 1.3.1 项目优势（S） 39 1.3.2 项目劣势（W） 40 1.3.3 市场机会（O） 40 1.3.4 市场威胁（T） 40 1.3.5 SWOT矩阵分析 40 1.4 总体项目评价 41 1.5 初步定位构想 41 1.5.1 物业档次定位 41 1.5.2 关于项目物业形态 41 1.5.3 项目开发模式定位 43 1.5.4 关于目标客户市场 45 1.5.5 关于住宅户型面积 45 1.5.6 关于住宅价格 45 2 项目投资收益分析 47 2.1 项目概况及方案要点 47 2.1.1 项目概况 47 2.1.2 方案要点 47 2.2 投资分析的目的、依据、原则及范围 49 2.2.1 投资分析的目的 49 2.2.2 投资分析的主要依据 49 2.2.3 投资分析的原则和范围 49 2.3 成本预测 49 2.3.1 总投资估算 50 2.3.2分期投资估算 52 2.3.3 单方成本测算 52 2.4 经济效益及税务分析 54 2.4.1 评价方法 54 2.4.2 营销计划及销售收入测算 54 2.4.3 总成本 56 2.4.4 税金 57 2.4.5 项目开发经营利润 57 2.4.6 财务效益综合分析 59 2.4.7 社会效益评价 59 2.5 项目资金预测 60 2.5.1 资金来源与运用估算 60 2.5.2 现金流量分析 61 2.6 不确定性分析 63 2.6.1 盈亏平衡分析 63 2.6.2 敏感性分析 63 2.7 项目投资收益分析结论 64 3 项目可行性分析结论 65 3.1 从市场风险的角度 65 3.2 从当前开发时机角度 66 3.3 项目可行性发展最终结论 66  第一部分：市场情况研究 洛阳宏观市场分析 洛阳城市概况 地理位置 洛阳市位于河南省西部，地处东经111.8’至112.59’，北纬33.35’ 至35.05’之间。亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”，素有“九州腹地”之称。东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河与焦作接壤，南与平顶山、南阳相