黄浦公馆2号楼认筹方案0730.doc

谨呈：湖北省铁路公司 【黄浦公馆2号楼方案 中科辉创·黄浦公馆项目组 2013年7月日前言： 3 一、市场分析 4 （一）、总结 5 （二）、借鉴和启示 5 二、产品分析 6 （一）、2号楼基础数据 6 （二）、2号楼各户型对比分析 7 （三）、2号楼产品与4号楼产品对比 8 三、4号楼客群分析 10 （一）、成交客户面积分析 10 （二）、成交客户居住区域分析 10 （三）、成交客户年龄层分析 11 （四）、成交客户渠道分析 11 （五）、成交客户职业分析 11 （六）、成交客户关注点分析 12 四、2号楼营销思路 13 （一）、所面临的问题 13 （二）、2号楼营销方向的转换 13 （三）、2号楼推广渠道 14 五、2号楼认筹执行计划 19 （一）、2号楼营销节点铺排 19 （二）、认筹目标 19 （三）、认筹优惠 19 （四）、认筹、开盘配合 20 1）7月25日-8月3日：意向客户积蓄 20 2）8月3日-9月7日：认筹客户蓄客 20 （五）、推广主题： 20 （六）、2号楼推广具体铺排以及费用统计 21 六、黄浦公馆认筹前具体工作安排 26 黄浦公馆认筹方案 27 前言： 目前，黄浦公馆4号楼正在持销中，2号楼即将启动认筹，为了使认筹工作更好的开展，需甲方对以下事项进行配合： 加快工程进度，如园林、电梯交付等。园林交付后，可利用其来进行相应的营销活动，例如园林实景展示，可加深客户对项目卖点的真实感，电梯交付后，客户看房会更加顺畅，促进客户以及销售员的积极性； 对老带新活动力度加强的支持。老带新一直是本项目成交客户的主要渠道之一，因此建议在此基础上加大力度，望贵司给予支持，并尽快促成此事。 对物业公司的要求，本项目即将交房，物业服务可以说是客户选择本案的一个重要因素，因此建议物业公司在接待客户、体现服务方面都有所表现，来体现项目价值感。 一、市场分析 项目名称 销售节点 目前优惠 销售情况 均价 主力户型 客群分析 银泰 御华园 2013年5月26日二期开盘；预计9月初加推新产品 目前95㎡户型已售罄，仅剩余少量46㎡和118㎡两种户型，预计9月初加推。目前并未释放任何信息 46㎡成交均价9400元/㎡； 118㎡成交均价8000元/㎡ A-2 46.48㎡ A-1 49.33㎡ C-5 118㎡ 客源主要为百步亭片区刚需群体 百步亭幸福时代 2012年4月20已开盘加推9号楼 在售：一次性98折，贷款99折； 新产品：意向客户登记，即享开盘总价减5000优惠 目前仅剩余90㎡顶楼和少量55㎡小户型，预计9月份加推，目前意向客户登记中 预估新产品均价9000元/㎡ 90㎡顶楼和少量55㎡小户型 客源主要为百步亭片区刚需群体 万锦江城 2013年5月18日已第4次加推 目前90㎡户型仅剩一楼和顶楼两套，预计9月份6号楼王加推97㎡三房，目前正在认筹，交2万元认筹金，优惠暂未公布，选房顺序按照认筹顺序来进行 91.54㎡三房成交均价8870元/㎡； 127.13㎡三房成交均价9050元/㎡； 132.2㎡三房成交均价9300元/㎡ 91.54两房； 127.13三房； 132.2㎡三房 客源主要为百步亭片区刚需群体 新地盛世东方 2012年12月1号已第4次加推 目前仅剩A3-90㎡户型顶楼和26楼共4套，处于尾盘收官阶段，后续已无房源加推 97.97㎡的27楼成交均价8700元/㎡，顶楼成交均价8100元/㎡ 主力户型：A-3 主力面积：90㎡ 客源主要为百步亭片区刚需群体。 美伦美舍 目前项目处于蓄客阶段，预计8月底9月初开盘，清水样板间将在近期开放 目前意向客户登记可领取5000元购房抵用券 开盘均价预估在9000左右 主力户型面积约为78-109㎡两房和小三房 客源主要为周边拆迁及地缘性客户 鼎盛华城 2012年12月1号已第4次加推 目前已无房源销售，预计9月份会有新产品加推 预计新产品均价为9200元/㎡ 9月面市产品为90㎡-120㎡观湖板式现房 客源主要为百步亭片区刚需群体。 （一）、总结 从竞品推售时间上来看：目前银泰御华园、百步亭幸福时代、万锦江城、美伦美舍、鼎盛华城8、9月份均有推盘计划，银泰御华园预计加推90㎡左右户型，但是目前并未释放任何信息。 从推出户型来看：银泰御华园即将推出的为90㎡两房（赠送约40㎡面积）；万锦江城推出97㎡的3房；美伦美舍推出为78-109㎡的两房和小三房；鼎盛华城推出90-120㎡现房。 从竞品推出价格来看：银泰御华园即将推出的产品均价约9400元/㎡，万锦江城新产品均价为9500元/㎡，美伦美舍预计价格在9000元/㎡；鼎盛华城预计价格在9200元/㎡。 从竞品目前认筹蓄客情况来看：百步亭幸福时代、万锦江城、美伦美舍新品正在蓄客中，其中百