关于我国住房贷款分散风险思考.doc

关于我国住房贷款分散风险思考一、我国住房贷款发放中存在的风险 （一）违约风险 我国商业银行在办理住房贷款时将客户住房产权作为抵押，应该说银行资产的安全性得到了一定的保障。然而抵押只是手段，并非目的，一旦购房者失去稳定的经济来源，如失业家庭主要收入者病故等，就会产生无法还贷情况，将给银行的住房贷款造成损失。因为虽然有住房实物作抵押，但根据我国国情，商业银行在处理抵押物时，会考虑到可能引发社会问题而难以付诸实施。即使不存在这个问题，由于缺乏与之配套的住房价值评估机构和完善的住房拍卖机构，银行在没有相应的抵押法作后盾的情况下，对抵押物的处理比较困难；而一旦银行手中积压大量抵押来的住房难以变现，其资产质量就会严重下降，这将给银行生存造成威胁。 (二)银行资金短缺风险 我国目前用作住房抵押贷款的资金主要有两个途径：一是短期储蓄存款和企业存款；二是同业拆借资金。这些资金皆属短期性质，而住房贷款是一项中长期贷款，一般可达10－20年，使得银行住房贷款资金来源的短期性和资金运用的长期性不匹配，很容易产生流动性危机。 (三)市场风险 金融市场利率的变化会给银行收益带来风险。如果市场利率上升，投资者受资金价格变化的影响，将会看好资本市场，银行为了吸引客户存款，必将增加负债成本，而银行贷款将面对更加激烈的市场竞争，贷款利率不仅难以提升，甚至还会下降，降低了银行的收益，增加了贷款风险。 随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增长，达到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口以及资金来源的短期性和住房贷款资金需求长期性的矛盾，这无疑会带来新的金融风险。在当前特定的环境下，银行想拓展住房贷款业务就必须设法转移住房贷款中的风险，住房贷款证券化是分散风险的有效途径。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模。商业银行可以源源不断地从资本市场募集资金，以满足不断增长的住房贷款融资需求；同时，还会带来良性的连锁效应，可以提高银行资产的流动性、改善银行运营质量、降低银行开展住房贷款业务成本。 二、住房贷款证券化的运行机制 （一）住房贷款证券化的内容 住房贷款证券化是指银行等金融机构发放住房贷款后，向专业机构转让所持抵押贷款的债权，专业机构收购债权后在资本市场上发行抵押债券。具体操作过程是借款人先向银行申请贷款，银行在对借款人进行资信审查之后，若手续齐全，则以房屋产权作抵押，向借款人发放贷款，借款人按合同规定分期付款。银行对各借款人进行统计、整理，把借款期限相近的贷款组成一定金额之后，根据预期的现金流入计算转让债权的利率，证券公司按银行既定的利率收购债权，然后发放债券，由投资者购买债券。银行的地位便从原来的住房贷款资金唯一供应者转变为中间服务的角色，主要作用是审查借款人的资信状况，收取借款人的付款，向逾期借款人催收款项，向违约借款人收回抵押品，并出售抵押品，向收购债权的证券公司支付款项。 （二）住房贷款证券化的风险分散机制 银行在办理住房贷款证券化的过程中，要求借款人必须购买保证险和财产险，这样借款人因各种意外情况不能按期还款时由保险公司代付，从而保证了住房贷款债券有稳定的现金流入，保险公司、担保公司承担了违约风险；银行借助于证券公司收购债权的收入，可以获得稳定的资金来源，改善资产负债结构，降低了资金短缺风险，有益于银行长期开展贷款业务；利率风险主要由投资者承担，因为住房贷款证券的票面利率确定之后，在发行期内一般不作调整，若市场利率上升，则投资者受损失，反之，当市场利率下降时，投资者则获得收益。 三、我国住房贷款证券化亟待解决的难题 （一）健全法制环境 住房贷款证券化是一项极其复杂的系统工程，将银行债权转化为投资者有价证券持有权的过程中，涉及原始债权人、证券特设机构、信用评级机构、贷款服务、证券投资者等方面的利益。而我国现行《证券法》相关条款中，缺乏对资产证券化在房地产融资业务应用中的规定，这势必增加住房贷款证券化的推进难度。同时，在建立风险隔离机制所要借助的相关法律有《破产法》和《信托法》，由于这两种法规出现不久，实施过程中难免存在种种困难。 我国的基础法规制度建设一直落后于市场的发展步伐。住房贷款证券化将涉及很多新的法律问题，没有相应的法规做后盾，证券化就很难顺利进行。加紧完善住房抵押贷款证券化涉及的《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《商业银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《破产法》等法律，并制定有关住房抵押贷款证券化的专门法律，是当前亟待解决的问题。同时制定优惠的税收政策，在证券化实施初期为扶持住房抵押贷款证券化，政府可考虑减免交易税、印花税和所得税。 (二）构建信用评估体系