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县域房地产市场发展现状探究【摘要】为密切关注县房地产市场发展现状，找出存在的问题，作者对湖北省谷城县房地产发展情况进行了实地调查。共发出调查问卷200份，收回有效问卷195份。综合县域房地产供需关系、价格变化信息、宏观调控政策的效果等因素考虑，发现县域房地产市场存在开发结构失衡、投机资本涌入、房企资质不高、城镇规划不合理等问题。建议相关政府应改善住房供给结构，加大宏观调控力度，科学规划城镇建设，促使县域房地产市场健康发展。 【关键词】县域经济；房地产市场；投机需求 近年来，县域房地产市场不断发展和完善，刚性需求旺盛，但同时房价出现了过快上涨、投机资本涌入等现象，房地产市场发展面临着诸多机遇和挑战。本文结合湖北省谷城县房地产市场现状及存在问题，探讨县域房地产的发展对策。2010年湖北省谷城县总人口57.83万人，地区生产总值107.9亿元，全社会固定资产投资36.99亿元，城镇居民人均可支配收入9578元，县域经济发展势头强劲，县域房地产市场有较好的代表性。 一、谷城县房地产市场发展现状 （一）房地产起步晚，发展快 谷城县大规模的房地产开发浪潮始于2005年前后，起步较晚。经过5年的迅速发展已经形成一定规模，但市场还不成熟。2010年完成房地产开发投资3.02亿元，施工面积28万平方米，挂牌成交土地14块。从2009年起房地产市场进入快车道，土地成交价格不断攀升。在经济危机背景下，房地产行业持续火热，新推房源在短短几个月内便一售而空，其中投机需求占到30%左右。二手房市场持续升温，成交量迅速上升。2009年二手房成交601套，成交面积94729.66?，2010年成交865套，面积为134450?，同比分别上涨43.9%和41.9%。[1] （二）需求旺盛，以改善性购房为主 受访群体中年龄在25-35岁的人数占44%，家庭月收入在2000元以上的人数占65%，有36%的人计划在1-5年内购房。在计划购房群体中，返乡农民工和乡镇企业个体经营者占了57%，其次为外地投资者。在购房因素调查中，占最大比例的是改善居住条件和为子女购房，分别占37%和33%。城镇化和居民收入水平的提高使得县域住房的需求逐渐加大。现在部分城镇居民购房观念逐渐从“居住型”向“改善型”转变，已不满足仅仅解决居住问题，尤其是中高收入者以旧换新、以小换大的现象普遍存在。[2]县域新开发住宅类房地产项目出现开发户型面积越来越大的趋势。在走访的在售楼盘中，120-140?户型最受购房者青睐。 （三）房价总体不高，但持续上涨 2008年谷城县商品房均价为1300元/?，2010年为2300元/?，涨幅达77%，像盛世中华城等个别楼盘均价已达到2800元/?。据房产局介绍，预计在3年内谷城县房价将达到4500元/?。虽然总体房价相对于大中城市不高，但房价上涨迅猛，自2009年以来平均每月上涨30-100元/?不等。房价推高有土地成本上涨的原因也有建筑材料、劳务工资等要素价格上涨的原因。就土地成本来说，2009年商业和居住用地均价为500元/?，2010年为619元/?。根据实际施工地点有关负责人介绍，劳工费诸如瓦工的实际平均工资在120元/天左右，且持续上涨。这与当前专业技工的市场短缺有着直接联系。 （四）廉租房和保障房建设力度不断加大 2010年廉租房和保障房建设施工面积占总施工面积的10%-15%，同比增长18%。其中廉租房新建房源140套，保障房为200套。廉租房租金为0.7元/?，廉租房补助资金为每15?每人补助4元。所供廉租保障房采取摇号制度，由社区和政府监督。谷城县通过土地划拨，减免行政事业性收费，政府承担小区外基础设施建设，控制开发贷款利率，落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用房建设成本。同时加大廉租房建设资金投入力度，采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式，增加廉租房供应，力争3-5年内解决最低收入家庭中的无房户住房困难，改善破产改制国有企业职工和棚户区居民住房条件，妥善安置拆迁户。 （五）公平竞争的良好氛围正在形成 2009年以来谷城县房管局根据上级有关政策，结合谷城县实际，进一步加强商品房预售管理，对商品房预售实行合同备案管理。在此基础上，制订了谷城县预售款监管制度和预售款监管文本。同时，重点对有无开发资质，是否按规定预售，售楼部是否“五证”上墙等经常性进行检查，进一步规范了开发企业的经营行为。 二、谷城县房地产市场存在的问题 （一）户型和住房开发结构不合理 开发商为了提高土地利用率和降低建设成本，盲目追求利润，商品房的开发档次越来越高，在建房源中，100?以上的户型占到70%，小户型商品房供应不足。不少居民的购房能力相对于较高的商品房价格存在一