对房产面积测算问题分析.docVIP

对房产面积测算问题分析摘要:本文将在工作实践中遇到的几个面积测算问题提出来进行探讨,寻求一种正确的处理方法,切实解决实际工作中出现的问题,让测算成果更准确。 关键词:房产;面积;测算 中图分类号:F293.31 文献标识码:B 文章编号:1008-0422(2009)12-0102-01 1前言 房产测绘是房产管理工作的重要基础,其主要目的和任务就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息,为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费,以及为城镇规划建设提供数据和资料。为此建设部于2000年8月1日发布实施了我国第一个房产测绘国家标准《房产测量规范》(GB/T17986-2000),其发布实施对加强房产测绘管理、规范房产测绘行为、提高房产测绘的现代化水平、促进我国房产测绘事业的发展具有十分重要的作用。但是,由于该规范是开展全国房地产测绘工作的统一技术标准,原则性较强,可操作性欠妥,再加上由于测绘者对《房产测量规范》的理解程度还不够,对某些问题的认识和理解存在一定的偏差,因此在实际测量操作中总是捉拿不准,给工作带来麻烦。本文通过在工作实践中遇到的几个面积测算问题提出来进行探讨,进而寻求合理的处理方法,让测算成果更准确。 2楼层的认定 《房产测量规范》5.6.6.1规定,房屋的层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与房屋地下层数之和,假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼、顶层突出层面的楼梯间、水箱间不计层数。《房产测量规范》中对地下室及半地下室没有明确的定义,我们可以参考国家标准《住宅设计规范》对地下室及半地下室的定义,地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者;半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一,但不超过一半的地下室。由此可以判断当房间地面低于室外地平面的高度不超过该房净高的三分之一的既不是地下室,也不是半地下室,应记入自然层数。在实际工作中,我们经常遇到许多楼房在设计图纸上标注为地下室(或地面车库等,室内地坪±0以下),而实际上室内地面与室外地平面的高度根本不超过房间净高的三分之一,有的甚至在地平面以上(地面车库),根据上述规定该楼层应计入自然层。 《规范》8.1.2中规定房屋建筑面积指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且有上盖,结构牢固,层高2.20m(含2.20m)以上的永久性建筑在进行房屋面积计算时,《规范》中对层高概念的解释是上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。但在对房屋面积进行具体计算时,对层高部位的取舍,怎样进行操作产生困惑。一是某些架空层、车库或地下室的层高,根据规范解释进行测量确实已经超过2.20m,按规定是要计算建筑面积,但地平面到大梁或水管弯头部位的高度则大大低于2.20m,这部分使房屋无法正常使用。二是由于地面做法或楼板太厚造成架空层、车库或地下室净空太低,影响正常使用,而地面做法或楼板厚度很难进行测量,这样也给准确合理计算面积带来不便。三是斜坡屋面房屋计算面积时,对于整个大的斜坡屋面,我们要取2.20m的点,是从板顶结构表面去实测还是从做完保温隔热层后的表面去实测。 3变形(伸缩)缝 《房产测量规范》8.2.1.0中规定,有伸缩缝的房屋,若其与室内相通的伸缩缝计算建筑面积。变形缝是指建筑物在外界因素作用下,结构内部产生附加变形和应力,导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝,包括伸缩缝、沉降缝和抗震缝。伸缩缝主要是防止建筑物由于温度变化大产生开裂;沉降缝主要是防止建筑物由于沉降不均产生开裂;抗震缝主要是防止建筑物由于地震产生开裂。由此可见,上述规定不仅适用于伸缩缝,也适用于沉降缝和抗震缝。在实际测量工作中会出现变形缝全部或部分与室内相通的情况,对于全部相通或其与两边房屋任一边完全相通的情况测算时没有影响,而对于局部相通的情况在测算时由于理解不同而造成测算结果出现差异。第一种观点认为,只要伸缩缝与房屋相通,伸缩缝都全部计算建筑面积;第二种观点认为,伸缩缝局部与房屋相通,通行部分计算建筑面积,不通行部分不计算建筑面积。个人认为,第二种观点比较可行。如图所示,因为在规范规定中仅将是否与室内相通作为唯一判断条件,并未考虑伸缩缝宽度等其他因素,说明与室内相通是根本,同时计算建筑面积要具备房屋的一般条件,因此第二种观点比较合理。变形缝仅三角部分计算建筑面积。 4阳台封闭的问题 由于,我国疆域辽阔,南北方气温差距较大,南方天气较暖,阳台大部分为不封闭,北方气候较冷,阳台大部分为封闭阳台。而作为中东部地区的