居民住宅服务品质影响因素数量分析.docVIP

居民住宅服务品质影响因素数量分析住宅服务品质受住宅的建筑特征、邻里特征、区位特征和心理因素等多方面因素影响。台湾学者彭建文、花敬群将住宅服务品质定义为住宅实质属性与权利内容的组合。所谓住宅实质属性包括面积、屋龄、楼层、房厅数、采光、通风、景观、停车位等属性；权利内容则指承租者能否有享有较大的自由度，依据本身住宅消费需求来调整权利义务内容，例如居住期间、局部装潢等权利。 本文对住宅服务品质的定义与之有所区别，在文中指居住者对住宅存量及居住环境所提供服务的满意度评价，是对所居住住宅的建筑特征、邻里特征、区位特征以及心理因素满意度评价的总和。随着居民对住宅的需求由较低层次向较高层次转变，住宅服务品质的研究将逐渐得到重视。笔者通过建立多元线性回归模型，找出影响杭州市居民住宅服务品质的主要因素，分析不同变量对其的影响，从而更好地了解居民的住宅服务品质需求。 一、住宅服务品质相关研究现状 住宅需求是人类最基本的需求之一，个人对住宅的需求是由追求最基本遮风蔽雨的生理需要慢慢提升到对住宅安全的需要，较低层次的需要逐渐满足后，则进一步产生对社会、自尊、及自我实现等较高层次的需要。因此，住宅已不仅是一个庇护遮蔽场所，住宅的区位、价格与品质，早已成为个人社会经济地位与财富的象征。国外广泛地采用模型和指标体系研究住宅品质，进行了大量的实证研究，并取得了丰硕的成果。 Goodman(1977)以美国城市低收入租赁家庭为样本，将租金压力、住宅宽敞度和邻里质量作为自变量对住宅品质进行了分步回归分析。研究结果表明，住宅品质不能用单一指标来衡量，用多指标来衡量住宅品质更合理。Zey-Ferrell等人(1977)构建的住宅品质指标包括了住宅的内部和外部状况，冷气、热气、内部管道、每个卧室人数。OLS回归分析表明，租赁住宅家庭的住宅品质比自有住宅家庭要低。而且，高学历家庭的住宅品质比低学历家庭要好。Christine c.Marilyn J.(1994)对白人、非洲裔美国人、Hispan单亲家庭的住宅品质进行比较研究。学者分别将住宅宽敞度、经济负担、满意度作为因变量对三个细分群体的背景特征(户主年龄、教育背景等)、收入特征(家庭收入、每月支出等)、建筑特征(所有权形式、房间数、卫生间数、建筑年代等)、区位特征(邻里环境)进行回归分析。研究结果表明，结合客观指标与主观指标，白人单亲家庭享有最好的住宅品质；Hispanic单亲母亲承受更大的住宅成本压力，住宅宽敞度更低；非洲裔美国单亲家庭居住在低品质住房中的可能性是另两个细分群体的两倍，而且，她们对住房的满意度最低。Golan和LaGreca(1994)以1987年美国住宅调查数据为基础评价了城市和非城市老年住户的住宅品质。在他们的研究中，采用了美国住宅发展和城市发展部对住宅品质的定义，用建筑状况、住宅特征、家庭特征、区位特征来衡量住宅品质。他们的研究结果表明，市中心老年居住者比郊区的住宅品质要差。 二、数据的收集与模型构建 (一)数据的收集 为研究杭州市居民住宅服务品质的影响因素，笔者选取杭州市6大主城区(不包括余杭区、萧山区)585份调查问卷中居民对居住质量满意度评价作为解释变量，相关的住宅特征、心理因素为解释变量，进行回归分析。 由于国外的住宅状况和国内存在较大不同，这种选择方式比较符合杭州市的实际情况。之所以选择居住质量满意度作为解释变量，是因为住宅服务品质概念较抽象且很难量化，而且调查者较难理解，会对问卷数据准确度有所影响，而居住质量满意度指标能较好反应居民住宅服务品质状况，因此用该指标加以替代。而从住宅建筑特征、邻里特征、区位特征、心理因素角度选择住宅所有权、建筑面积、建筑状况、小区配套设施、周围配套设施、住宅宽敞度、家的归属感等因素作为因变量是在总结国内外相关文献的基础上，结合杭州市的实际情况和相关专家的意见选取的，因此较为科学合理。 (二)方法与模型 总结归纳国内外相关文献的研究方法建立多元线性回归模型： S=alSq+a2Hc+a3Rf+a4Cf+aSAf+a6Lo+a7Er+a8Hf+a90n+a10 其中，s为居住质量满意度，sq为建筑面积，Hc为建筑状况，Rf室内设施，Cf为小区配套设施，Af为周围配套设施，Lo为住宅区位，Er为住宅宽敞度，Hf为家的归属感，On为所有权形式。采用普通最小二乘法进行回归分析，并对结果进行检验。 首先，进行方程总体显著性的方差检验(F－检验)，从表1中可知，F值为17.02，回归方程方差分析的显著性检验值为0.000，即小于0.001，说明方程是高度显著的，拒绝全部系数均为o的原假设，所以方程总体线性关系成立。再进行解释变量显著性检验(t－检验)，以决定变量是否通过显著性检验。回