杨凌示范区农地流转价格体系探究.doc

杨凌示范区农地流转价格体系探究摘要：杨凌示范区位于陕西省关中平原中部，东距西安82km，西距宝鸡86km，总面积135km2。随着城乡一体化的发展及全国人大《物权法》的通过，使得城市的郊区农地流转问题被提到了法律规定的高度。文章对杨凌示范区4个乡镇的农地流转情况作了分析，目的是探讨农地流转价格体系的决定因素。 关键词：杨凌示范区；农地流转；流转模式；价格体系2 中图分类号：D668 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2011）-03-0051-2 杨凌示范区位于陕西省关中平原中部，东距西安82km，西距宝鸡86km，总面积135km2。随着城乡一体化的发展及全国人大《物权法》的通过，使得城市的郊区农地流转问题被提到了法律规定的高度。农业、农村和农民问题，惯称“三农问题”始终是我国农村乃至整个国民经济发展的根本问题，农地问题是 “三农”的重点问题。农地是农业经济的物质基础，是农民生存的保障，解决现行农地制度的各种弊端，是农地在长期稳定承包制的前提下，完善其相应的流转制度。本文对杨凌示范区的农地流转情况作了分析，目的是探讨农地流转的模式及价格体系[1]。 1 农地流转价格体系的涵义 农地问题是“三农”问题的核心，农地的流转及其价格是目前比较敏感的问题。农地流转的价格体系就是农地权利在流转中的交换价值所组成的系统。所谓农地流转价格体系是多种因素组成的，包括各种不同权利流转、交易、买卖的价格，一般称为农地产权价格体系，或者农地权利价格体系以及农地权利交换价值体系。有多少可以交换的权利就有多少权利价格，有多少在交换中形成的权利交换价值就有多少交换价格。组成这个体系的集束由政府、农民、农地、使用权等四要素组成。探讨农地流转的价格体系首先要明确农地权利、农地权利的交换、农地权利交换的价值、所有权利交换的价值四个问题，明晰了这四点，农地的流转价格体系就明晰了。在我国农地流转的价格体系是农地权利的流转，所说的价格是农地流转权利的价格。农地价格体系是权利“价格束”，是一束权利的交易价格。 2 杨凌示范区土地使用情况现状 土地利用变化是全球环境变化的重要组成部分和主要原因，土地利用变化研究一直是各方面普遍关注的热点问题。土地的利用和变化是环境变化的重要原因，而土地利用又受到众多方面因素的支配，比如农地流转变化的价格因素。杨凌示范区是我国唯一国家级农业高新技术产业示范区，自成立示范区以来，农业高新经济水平不断提高，域内人口急剧增加。其中经济发展、农业发展、产业结构变化、工业化等是土地利用变化的主要驱动因素。未来一个时期内，杨凌示范区的耕地面积将进一步减少，其主要原因是园区的经济发展及产业结构变化。杨凌示范区农地流转的现状是农户自发型农地流转和集体推动型农地流转两种形式，确定完善的农地流转价格体系，创新和完善农地流转机制，激励和约束农地流转行为，从而达到农地规范化流转的效果，切实保护耕地、加快农地市场建设[2]。 3 杨凌示范区农地流转形式 杨陵区政府根据现代农业园区产业发展的需要，提出了“合并改向、企业租赁、反租倒包、自愿互换、入股合作”等5种土地流转模式，通过这5种方式实施了农地流转，农民可以采取法定的转包、出租、转让、互换、股份合作等方式进行农地的流转。 3.1 合并改向 发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等原因产生的流转。农民采取自愿的方式或者村庄倡导的方式集约化搞农业生产。在这个过程中产生了农地流转，土地收益权改变。杨凌的高新产业发展迅速，企业占地使得农地发生了流转。企业到村子发展项目，农民把土地租给企业或者入股，然后再到企业打工挣钱，农民不仅能学到新的知识和技术，同时也能把带动村里的产业。比如作为首批入园企业之一的杨凌汇成果业技术开发有限公司，把农地变成了果园，完成了农地的改向，实施了流转。 3.2 “土地银行” 杨陵区政府通过组建的土地银行的形式，成功实施了一部分农地的流转。第一，对规划区域内有土地且愿意发展设施农业的农户，可以采取自愿的形式对农地进行合并改向，发展设施农业，这一过程的实施实现了对其土地的流转；第二，没有土地的人打算发展设施农业，但苦于没有土地，而有土地的农民没有想法或能力发展设施农业，这种情况下，组织农户通过自愿互换等形式对其土地进行流转；第三，拥有土地，不愿意调整土地、不愿意发展设施农业的农户，通过租赁或入股合作等形式对其土地进行流转。 3.3 反租倒包 杨凌区的道路、房屋、公共设施等事业发展迅速。交通用地面积在农地流转中占很大的比例；另外社会基础设施建设的固定资产投资，也成几何倍数增长，给排水设施、电力设施、市政设施等投资很大，占用土地的比例也在增加。在这个过程中，一部分土地被政府征用，实施了农地的流转[3]。