论中国房地产业健康发展.docVIP

论中国房地产业健康发展一、中国房地产业的基本特征 (一)产业关联度大，具有拉动经济增长的潜力 房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。我国每年25％的钢材、70％的水泥、40％的木材、25％的塑料制品都用于房地产开发建设。2004年房地产开发投资对中国GDP增长的贡献率为3％。如果参照日本房地产对整个社会经济带动诱发率，将国内房地产带动相关产业的系数假定为3。2004年全国商品房销售额为10375亿元，那么当年房地产带动相关产业的效应是31125亿元，房地产业与关联产业的总产值为41500亿元，占GDP近30％。 (二)最有投资品性质和社会保障功能 一方面，中国土地资源相对稀缺，经济活动区域过度集中，人口密度大，土地成为经济中供给弹性最小的要素，预期土地价格会不断上涨。因此，较富裕的消费者具有将其视为投资品的激励，再加上国内外投机者的推波助澜，容易造成房地产的升值。 另一方面，住房是中国人重要的生活保障品。人均建筑面积从1978年的8平方米增加到2020年的35平方米，潜在需求有30亿平方米。此外，中国城市化水平只有38％，低于世界平均的50％。今后每年提高一个百分点，就有3000万人进城，需要600万套住宅。 (三)对金融业具有很强的依赖性 无论是对房地产的投资还是消费，银行贷款所占的比重是相当大的。有资料显示，房地产开发商通常只投入其所开发项目10％的自有资金便可完成该项目，而银行贷款比例通常达80％。消费者住房抵押贷款的首付比例也可低至20％。离开金融业，也就不可能形成现代的房地产业。同时，中国的银行业也需要有房地产业的繁荣来缓解其巨额存款的压力，两者是一种互相需要的关系。 二、中国住房价格大幅上涨的主要原因 城镇居民巨大的住房需求是房价上涨的基础，1998年以来我国政府为刺激经济增长而制定的积极政策和国内外零碎游资的投机活动是房价上涨的牵引力。国内以房地产商为主体的利益集团的垄断策略和舆论鼓吹是房价上涨的推动力，而地方政府则态度暧昧，听之任之。 (一)卖方市场形成，开发商结成价格联盟 如果说2000年以前，刚复苏的房地产市场遵循的是成本定价，商品房售价基本上是成本加合理利润；2001年至2003年走向火热的楼市选择的是市场定价，房价基本由供求关系决定；而2004年以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。伴随着住房需求不断释放，楼市开始成长、繁荣，而各地的大房地产企业在利益极大化的共同追求中，渐渐结成价格联盟。新楼盘开盘都以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。房地产公司正是依靠这种价格同盟形成的垄断地位，取得了大大高于生产价格的超额垄断利润。 (二)利益相关，地方政府放纵房价 其一，拔苗助长，急于将房地产培育成支柱产业。由于投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，不少地方政府都将房地产业定位为支柱产业来发展。房价越高，对地方政府而言意味着财政收入增加，GDP增长。为此，一些地方政府不断加大征地、供地力度，放松规划、审批、预售等方面的管制，默认开发商捂盘、商品房高档化等不正常现象。其二，不对商品房进行成本、利润核算，商品房的定价完全由开发商决定。其三，对外地人买房不作限制，纵容炒房。房地产市场的区域性特征明显，健康的楼市必然以本地购买力作为主要支撑。但为了活跃市场，许多地方对外地人购房、炒房不加限制。 (三)鼓动风潮，制造升值预期 近年来，一些所谓专家学者频频出现在各论坛媒体上为一些利益集团说话，宣传房价看涨的种种理由，如高地价导致高房价，融资成本增加导致房价增长等，甚至鼓吹中国房地产绝无泡沫，至少也可以繁荣20年，借以混淆视听，误导舆论。 (四)跟风炒作，哄抬房价 国内许多地方商品房成了一些人的投机品，炒家将楼市当作股市。起先是外来“炒房团”活跃于楼市，随后，在身边谁买房谁赚钱的诱惑下，稍有闲钱的人也投资商品房，刺激普通市民“追涨”或跟风提前消费。 三、中国房地产业的健康发展 随着多轮调控措施的实施，房地产市场运行出现积极变化，但从房价收入比来看，形势依然严峻。日本东京在房地产泡沫破灭之前的平均房价收入比，除1990年为10.02以外，其余年份均没有超过9，而目前我国大部分城市平均房价与收入之比是8:1到15:1。房价并不是永远上涨的。据刘洪玉对阿姆斯特丹350年前后真实住宅价格指数的分析，“消除通货膨胀因素，长期住宅价格并没有呈现明显的上涨趋势，350年的住宅价格只是围绕均衡值的不断波动”。日本学者野口悠纪雄在日本地产、股市泡沫破灭后撰文指出，泡沫产生的最大危害在于资产价格的异常上涨扰乱了人们的价值观。持有土地与股票的资产者，无须付出什么劳动，财产迅速膨胀到上亿的规模；