购物中心运营初期商户拖欠租金问题法律探析.doc

购物中心运营初期商户拖欠租金问题法律探析【摘要】租金是购物中心主要收入之一，由于在运营初期各项制度和管理不完善，致使租金不能按时收取，阻碍了购物中心的正常经营，本文就商户拖欠租金事宜，提出一些解决措施，并对以后的购物中心运营管理提出建设性意见。 【关键词】购物中心；租金；合同 购物中心，指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构组织、协调和规划，把一系列的零售商店、服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。国内通常所说的购物中心实为百货店的另一种称呼。购物中心不仅规模巨大，集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。另外，购物中心还提供了百货店、大卖场无法提供的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。 购物中心的店面一般是采取租赁的经营模式，租金收入是购物中心主要经济来源。按时收取租金也成为购物中心工作的重中之重。 一、购物中心运营初期的合同管理 租赁合同是购物中心的所有者与商户签订的契约。合同是具有法律效力的商业文件，也是购物中心管理的基本依据。 1.租赁合同概况 一般而言，购物中心的租赁合同文本主要包括三大部分，第一部分为合同协议书，第二部分为补充条款，第三部分为通用条款及释义。 通过合同的管理和合同约定，可以规定业主和商户双方的地位、职能、责任、权利和义务，可为购物中心的成功运营和有序管理奠定基础。 2.租赁合同的具体规定 合同一般要在以下几方面作出具体规定： 租金约定。在合同中，首先要就入驻商铺的入租区域、入租期限、租金标准、租金支付方式、租金支付时间、物业管理费的收取标准、收取办法以及违约处理等做出详细规定，这样，为日后租金的按时收取提供方便。 管理类约定。商户必须接受购物中心专业管理公司的统一管理，参加购物中心推广部统一开展的各类促销活动，并完成好各自的促销任务，创造性地开展促销工作，以塑造购物中心统一形象，开展整体营销工作。 业态及品牌约定。商户经营的业态和品牌是受到整个购物中心统一规划的业态构成的限制的，是在合同中有明确规定的，商户应按合同规定的形式开展经营，不得随意进行业态的变更，如果确因情况发生重大变化，必须调整业态形式的，需得到业主方购物中心的同意。未经认可或批准，不得擅自变更改动，以免对购物中心业态结构的正常化、合理化产生负面影响。 限制约定。合同中一般要对经营商品的品类大项和和广告招贴、噪音控制等方面做出规定。如场内一般禁止经营易燃易爆物品，不可任意张贴各类未经核准的记号或标志，不得随意摆放海报。商户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字等需接受统一管理，即便在购物中心指定的地方粘贴广告海报，也需通过购物中心有关部门的核准。此外，不得装置有损建筑安全及易对购物中心其他商店的正常营运产生不良影响的超大型、笨重型、高噪音、高污染的机器设备。在播放音乐时，应注意音量适当，不可产生噪音，不可发生任何影响购物中心整体形象及有可能干扰相邻商店正常经营的行为。 义务约定。商户有按时交纳租金及其他必要费用的义务，不得借故拖欠，有义务为购物中心的促销推广承担相关的费用，并对火灾及其他损害事件负有立即报告的义务。 时间约定。购物中心要确定统一的营业时间，所有商户需按统一的时间营业，按时开门，准时打烊，否则各店铺的营业时间不能整齐划一，会使顾客感到不便，易使顾客感到失望，也容易给人造成一种凄凉衰败的感觉。服务约定。商业经营必须以客为尊，在销售高质量商品的同时，更要将高水准的服务提供给顾客，以优质高效的服务，文明礼貌的促销，塑造购物中心的良好形象。 环境约定。商户必须承诺维持购物中心公共装饰的原貌，并使之处于最佳状态，增强促销效果；必须按照规定处理废弃物，保持环境的清洁卫生；橱窗展示陈列必须新颖美观，店内照明设备应保持明亮，各种暂时堆置的商品必须定点定位，使用指定运货通道；员工的车辆必须放在指定地点，不可占用顾客的停车空间。 收银系统约定。购物中心一般要求商户统一使用的购物中心的收银系统，防止商户擅自跑单。统一收银有利于各商户租金及其他费用的收取。其他约定。一些其他未尽事项也要通过合同的形式式加以说明，做出规定。 二、租金的收取 商户租金的收取分为：固定租金、抽成租金、固定租金和抽成租金两者取其高。固定租金：以日固定租金为基数乘以当月相应的天数乘以该商铺租赁面积计算得出。日固定租金为乙方租赁该商铺应缴纳的每日最低租金标准。抽成租金：以每月销售额为基数并乘以销售额抽成扣率计算得出。乙方承诺，给予顾客任何折扣或者优惠包括但不限于赠券、优惠券、折扣券的商