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房地产基础学习资料 住宅的基础知识： 1、住宅、住宅小区的概念 ? 2、按建筑结构分类的住宅 ? 3、按经济形态划分的9类住宅 ? 4、8种按设计特点分类的住宅 ? 住宅建筑的高度（层数）的划分 ? 6、什么是住宅的进深、开间 7、什么是住宅的层高和净高如何看住宅建筑图 9、住宅的套型是指什么 10、什么是住宅的户型 11、计算住宅面积有哪些指标 12、商品房销售面积的计算标准 ? 13、土地的使用年限是如何确定的如何看清楼房间距 15、 多层和高层各有什么特点 16、名词解释 （1）、起价VS均价 起价——一般来说，“起价”可认为是该房地产的最低价格。从目前市场上看，起价为顶层楼的价格，一楼价为起价加5%，二楼价加15%，三楼价加25%，四楼价加20%，五楼价加10%。但是，有的房地产开发企业的“起价”则是根据市场需求和销售情况作特殊处理的价格，对此消费者要特别小心。 ??? 均价——顾名思义，均价是楼盘的平均价格，是一个项目的整体价位水平。但是，均价不是简单的算术平均值。一个楼盘在推向市场时，是通过均价计算出每栋楼中的每个单元户型的价位的，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准。住宅小区中每栋楼的位置、朝向、景观等都存在差异，这些因素可以指定出一个系数。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，就得出这栋楼的销售平均价。而各个户型的楼层、朝向、采光、通风等的位置又有差异，而这些都是与均价直接相连并影响总价的因素。目前的楼盘层出不穷，市场竞争白热化，而为了吸引购房者，一些开发商在推广项目时就暗下手脚，使楼盘价格成为一个“朦胧”的问题。有的开发上打出的“起价”的套型，使整个社区中寥若晨星的几户，而且无论楼层位置还是朝向、通风、采光均是最差的。即使如此，购房人也总是被告知“起价”早已售磬，甚至，“起价”纯粹成了一个喙头。而对于“均价”，有的开发上市选中了项目中最低的楼的均价，代之以整体均价。但是，还值得项新的时，低均价的楼社区中至少有一栋，购房者如果占有先机，还是有机会买到的。专家认为，多层楼盘4层或5层接近“均价”户型，高层在6层到8层；其户型位置多为东、西向；如果是一层二户的多层楼盘，单位面积最高价与“均价”要相差5%——8%，高层要相差15%——20%。户型——简而言之，户型是指一套住房的空间结构。住宅户型的设计是否合理，是否考虑到生活的舒适和方便，越来越成为人们选房关注的一个焦点。 ??? 结构——即建筑结构，通俗地讲，建筑结构是整栋建筑的空间结构，它不仅包括结构的设计分布，还与使用的主要材料密切相关。??? “落伍”户型特征： ??? 客厅左右都有通往卧室的门——毫无独立性 ??? 厨房的水龙头与切菜案台布在同一侧——布局无流程考虑 ??? 卫生间居中——污染厨房及居室 ??? 卧室成为通往居室其他常用部分的通道/卧室距离邻居的窗户太近——无私密性 ??? 商品住宅的结构形式划分主要是其承重结构所用材料，一般有砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构三种形式： ??? 砖混结构——建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖砌筑或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。 ??? 砖木结构——建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。 ??? 钢筋混凝土结构——房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。 ??? 目前，钢结构住宅正在逐渐发展，由于在抗震、稳固、质量、保温等性能上有优点，钢结构住宅正受到市场青睐。般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。 ??? 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或住宅底层地面伸出室外的部跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%～75%之间，板楼在78%～80%之间。而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。 低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难