经济师之不动产经济学.pptVIP

2、认识不动产 不动产 1、地产 2、房产 （1）养力用地及其财产权利 （2）富源地及其财产权利 （3）承载用地及其财产权利 （1）住宅房屋建筑及其财产权利 （2）非住宅房屋建筑及其财产权利 （3）与房屋建筑有关的城市基础设施 建筑及其财产权利 3、非房屋建筑及其财产权利 4、与土地尚未分离的农作物、林木种子等 5、价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产 6、财产综合体（动产和不动产的集合体） 房地产 2、认识不动产 不动产的资产特点 物理特征 1）不可移动性：各地市场是分散的 地方市场/全国/国际 2）独 特 性： 商品差异大 3）不 灭 性： 土地作为有形资产和合法权 益的载体 2、认识不动产 不动产的资产特点 经济特征 1）? 稀缺性 2）? 经济寿命长 3）? 改造：影响不动产的价值 4）?位址/位置/区位: 不动产区位以及与周围环境的关系 2、认识不动产 不动产市场的特点 思考： 不动产市场是完全竞争的市场吗？ 2、认识不动产 不动产市场的特点 1.买卖双方的数目 2.产品的差别程度 3.进退行业的难易程度 4.政府的作用 5.信息的充分程度 6.资源的流动性 7.价格 . ?? 不动产市场的特点：（完全竞争市场不可能存在） 信息的获取较困难，成本较高，需要经纪人和评估师等专业人员让市场有效运转 外部经济/基础设施影响大 污染，轨道交通 2、认识不动产 不动产市场的特点 思考： 既然不动产市场是不完全竞争的市场，这是否意味着供需原理在不动产市场中不起作用？ 2、认识不动产 不动产市场的特点不动产价格的形成：不动产的供求 需求 1) 不动产既是消费品，又是资本品。 2) 有效需求 供给 1）? 时间:建筑期间造成的滞后 2）?地点：不可移动性，土地数量固定 3） 转换：如，深圳华强北 ，北京大山子 2、认识不动产 不动产市场的特点 供求原理仍然是影响不动产价格的重要因素。但在不动产市场上，该原理具有不同的运作方式。在一个完全竞争的市场上，供求双方对市场的变化情况会作出迅速的反应。但在不动产市场上，由于供给在短期内是固定的，因此无法依据市场情况作出迅速回应。短期内决定不动产价格的是需求的力量。 2、认识不动产 不动产市场的特点 -- 使用者、消费者，包括所有者和租户。 -- 提供者，建筑工人、建筑师、工程师、测量员、开发商、投资者。 -- 中央和地方政府，各级代理机构，法院。 -- 其他辅助使用者或提供者的相关专业人员，对市场运作起关键作用：如，中介、咨询、物业管理。 市场中的个人和机构 3、认识不动产经济学 不动产实务 原则和实践 一般经济学 原则和理论 不动产 经济学 3、认识不动产经济学 推荐必读书目的定义： 不动产经济学是一门综合运用宏观经济学和微观经济学的原理，去分析国家、地区和社区的变化趋势对不动产价值影响的科学。 不动产经济学关注能够对不动产价值产生影响的经济学原理。（价格理论） 定义侧重于微观不动产市场的价格变化及各行为主体的选择（主要是投资决策） 除此之外，我们还要研究不动产与国民经济的关系及政府的宏观调控。 3、认识不动产经济学 不动产经济学综合运用微观经济学和宏观经济学的原理，去研究不动产经济运行规律、不动产资源配置效率和不动产配置措施。 不动产配置效率是不动产经济行为的目标，也是政府管理、规范不动产生产、交易、消费行为，调节不动产业发展水平的依据；不动产配置措施是不动产调控的手段。前者是基础，后者是应用。 不动产经济学具体涉猎下列知识： 第一部分 不动产经济基础理论 1、导论 1.1不动产经济学概述 1.2不动产分析的经济学原理 1.3不动产的重要经济特征 2、区域与社区分析 2.1社区结构 2.2社区经济增长原因 2.3区域经济研究 3、土地利用管制 3.1土地利用的经济学原理 3.2 土地利用管制模式 3.3 城市规划原理 3.4 土地利用管制的最新趋势 4、不动产税收的经济学（含专题分析） 4.1 税收原理 4.2不动产税的评价 4.3 不动产税收改革 第二部分 理解不动产市场 5、土地市场 5.1土地供给 5.2土地需求5.3地租：产生、理论与应用 5.4土地价格 6、住房市场 6.1住房需求 6.2住房供给 6.3政府住房项目 6.4住宅市场价格7、非住房市场 7.1商业不动产市场 7.2工业不动产市场 7.3休闲和农业不动产市场 第三部分 不动产微观经济主体行为分析 8、不动产投资理