项目二 土地估价概述.pptVIP

5、税费 -----主要是购买土地需要缴纳的税费和销售税费，分别为地价款和销售收入的一定比例，一般取6.25%。 * 六、假设开发法的运用----静态法 （一）假设开发法的操作步骤 ①调查待开发房地产的基本情况； ②选择最佳的开发利用方式； ③估计开发经营期； ④预测开发完成后的房地产价值； ⑤测算开发成本、管理费用、投资利息销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费； ⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值 （二）实例运用 例1. P159 例6.1（静态法） 例2. 某开发项目土地总面积3万平方米，容积率为3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间，前期工程费600万元，建设期2年，建造成本1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60%(均匀投入)，建成后预计马上能售出，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%。 试用净态法测算开发商能承受的地价。 例3. 实例评估 静态法作业：P165 第6题 某开发项目土地总面积3万平方米，容积率为3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间，前期工程费600万元，建设期2年，建造成本1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60%(均匀投入)，建成后预计马上能售出50%，半年后售出30%，一年后售出20%，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%。若折现率为10%，试用动态法测算开发商能承受的地价？ 七、假设开发法的运用----动态法 1.运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时间价值可有如下两种不同的方式： ①采用折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法，也称之为动态法； ②采用计算利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法，也称静态法。 2. 折现率 折现率是指将未来有限期预期收益折算成现值的比率。等同于平均收益率，包含资金的利息和开发利润两部分。 3. 现金流量法运用 例3.P160 例6.1 例4.例6.2 例5. 某开发项目土地总面积3万平方米，容积率为3.5，预计购入土地后，前期工作需要1年时间，前期工程费600万元，建设期2年，建造成本1400元/平方米，第一年需投入40%，第二年需投入60%(均匀投入)，建成后预计马上能售出50%，半年后售出30%，一年后售出20%，售价为3000元/平方米，若利息率为10%，专业费为建造成本的6%，投资者要求的投资利润率为25%，税率为销售收入的5.48%。若折现率为10%，试用动态法测算开发商能承受的地价？ * 实训：某地块面积2500平方米，容积率为6，选择最佳开发方式为商住楼，预计购入土地后，需建设2年，总的建造成本为5000万元，第一年投入40%，第二年投入60%(均匀投入)，专业费用为建造成本的6%，利息率为6%，成本利润率20%，租售税率6%，折现率为15%。商住楼预期销售总收入20000万元，建成后售出50%，半年后售出30%，一年后售出20%。 试求取开发商能承受的地价？ 八、现金流量折现法与传统方法的区别 1. 对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测他们在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。 2. 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。 3. 传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。 4.现金流量折现法和传统方法的优缺点 现金流量折现法测算的结果比较精确，但比较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但相对要简单些。现金流量折现法具体需要做到下列3点： ①开发经营期究竟多长要估计准确； ②各项支出、收入在何时发生要估计准确； ③各项支出、收入在其发生时所发生的数额要估计准确 P166 第6题 解：设该成片荒地的总价为V 1.该成