103年租屋法律问题实务研习讲义.pptVIP

“ ” 租屋法律關係概述與實例 2014.11.27 秘書室 法務 張士元 何謂租賃？ 民法421條：『稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。』 租賃契約 當事人 出租人（房東) 當事人 承租人（房客) 不動產租賃的社會功能 租賃契約的性質 契約自由原則 契約自由 締結自由 相對人自由 內容自由 契約應予嚴守原則 房屋租賃契約之結構 義務（過失）的輕重程度 過 失 種 類 注意義務程度 適 用 輕過失 抽象輕過失 欠缺 善良管理人之注意義務 有償契約 具體輕過失 欠缺 與處理自己事務相同之注意義務 無償契約 重大過失 重大過失 欠缺 一般人應有之注意義務 房屋承租人失火責任 過失程度愈高 注意義務愈高 房屋出租人之義務 房屋出租人之義務 1/2 一、用益狀態之提供（民423） （1）租賃房屋之交付與任承租人用益義務。ex交付租賃之房 屋與承租人，並任由承租人遷入居住。 （2）交付之租賃房屋應合於約定之用益狀態。ex所交付 之房屋應適於居住且無危及居住安全之瑕疵。 二、用益狀態之維持義務（民423） （1）出租人不得無故剝奪或干擾承租人對租賃房屋之占有及 用益，並須容忍承租人以合於所約定使用方法用益租賃 物；第三人對於承租人之用益加以干擾、妨礙或侵奪時， 出租人應設法為承租人除去之。 房屋出租人之義務 2/2 （2）修繕義務。 依民法第429條規定，租賃期間對於租賃房屋之必要之 保存費用及修理工作所支出之費用，原則上應由出租人 負擔。 負擔方式 通知出租人修繕 出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，請求承租人償還費用 出租人經通知不為修繕時，承租人自行修繕，修繕費用自租金中抵扣 一屋二租 甲 乙 2個租約均有效 對於不能履行租約者負損害賠償責任 房屋出租人之義務 3/3 以上出租人之義務皆屬民法之任意規定，並非強 制規定，可以經由當事人之契約約定變更或免除。 訂定租賃契約承租人應詳細審視契約，是否有原應屬 出租人之義務經契約明訂，排除了民法租賃任意規定 之適用。 房屋承租人之義務 承租人之義務 1/2 一、支付租金 1.支付時期：依契約之約定。無約定時依習慣，無約定亦無習 慣時應於每期屆滿時支付。房屋租賃習慣上租金 先付。 2.租金調整：租賃契約為繼續性契約，有因情勢變更而調整的 可能，為於租賃契約期間內之變更應依契約當事 人雙方之合意為之。但是訂有期限租賃契約不得 主張調整。 3.減少租金：民435條第一項「租賃關係存續中，因不可歸責 於承租人之事由，致租賃物一部滅失者，承租人 得按滅失之部分，請求減少租金。」 承租人之義務 2/2 二、依合於契約目的之方法用益租賃物。（民438） 三、承租人未經出租人同意不得轉租及將租賃物提供第三人用益。 （繼續性契約、信賴基礎）（此第三人解釋上應不包括非獨立 使用之第三人） 四、保管義務。（民432應盡善良管理人之注意義務） 五、通知義務。（民437） （1）租賃物有修繕必要應由出租人負擔修繕者。 （2）租賃物有造成某種危險之虞，為防止危害之發生。 六、租賃關係終止後返還租賃物義務。（民455） 承租人違反義務之效果 1/3 欠繳租金 定期催告 終止契約 欠繳租金須達2個月租金總額 才可終止租約（民440) 承租人違反義務之效果 2/3 未依約定方法使用租賃物 阻止 違法轉租 終止契約 承租人違反義務之效果 3/3 未盡保管義務 因重大過失致失火 房