三维地籍管理基本问题探析.doc

三维地籍管理基本问题探析[摘要]二维(或平面)地籍管理在土地的三维利用日益增加的今天暴露出了局限性，随着三维可视化技术、三维GlS的发展，对三维地籍的研究和探讨也逐渐受到关注，本文通过法律、管理、技术三个方面对三维地籍管理的前景进行了探讨。 [关键词]三维地籍；空间；权利 根据1994年在墨尔本召开的国际测量师联合会(FIG)对地籍的解释与定义，现代地籍“是一个政府监管的以地块为基础的公共土地信息系统，它既是土地完整而现实的证明，又包含多用途、多用户所需要的基础资料”。现代土地利用中，人们已将利用的资源由有限的地表扩展到无限的地上地下空间：高楼林立，空中电缆、地下管线纵横交错，立交桥横跨公路。按照我国宗地的划分原则，这种几个使用者共同使用一块地并且相互之间界线难以划清的情况定为一宗地，称为共用宗地。大多数的共用宗地只是在水平面上无法划清界线，在三维空间里可以划清，如果能在三维空间里管理土地权属的话就可以将其继续划分为单个的宗地，从而可以减少很多权属争议事件。 1、二维地籍管理的局限 对地上地下空间利用的例子很多，最常见的莫过于居住用的高层商品房(每个住户拥有他所购买的房屋的所有权以及公用土地的公共使用权。)在这种对地上空间的土地利用中，有多个权利人共同拥有这栋建筑物，根据我国“房地合一”的政策，他们也将共用这栋建筑物所在宗地的使用权。在我国的地籍管理实践中，对这种宗地的登记是在土地登记卡上记录宗地的序号、座落、面积、用途等自然信息，权属性生质和共用权利人数目；在土地共有使用权登记卡上记录各土地权利人的身份，各权利人使用共用宗地的独用面积和分摊公用面积；在土地归户卡上以权利人为单位，一人一卡记录本宗地基本信息和权利人的土地使用面积；在地籍图上通过对界址点界址线的表达记录宗地的空间位置信息(平面的)*。 在地籍管理系统中，用户可以查询到的信息如图2所示，对土地使用者而言，只能查询到使用该宗地的面积分布和本人的基本信息(由于地址通常不规范，无法将其与空间位置在系统中关联起来)，而不能直观感受到他的房屋所有权和土地使用权在这宗地上的空间位置。对于宗地而言，只能查询到其基础地理信息和权属性质、共用权利人个数，却无法显示这些共用使用人的权利在宗地上的分布情况。需要说明一点：目前开发的各种商品房的单元格局并不统一，有的一层不止一个单元，层高也不一致，如果想要通过关联楼层数信息来定位各权利人房产空间位置远远不够。 这种建立在二维宗地基础上的地籍管理系统，无法在立体空间里从水平方向或是垂直方向将宗地划分开来，所以对于三维土地利用(例如共用宗地)，只能查询到有哪些权利人使用该宗地以及各自分摊公用面积的情况，却无法显示各权利主体究竟怎样共同使用该宗地怎样分摊公用面积。二维(或平面)地籍管理在土地的三维利用日益增加的今天暴露出了局限性。 2、实现三维地籍管理的各项准备：法律、管理、技术 实现三维地籍将是一个长期的过程，需要各方面的努力，下面我们从法律、管理和技术上探讨一下实现三维地籍的途径。 2.1　法律上 我国1995年原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第54条中规定“地面与空中、地面与地下立体交叉使用土地的(楼房除外)，土地使用权确定给地面使用者，空中和地下可确定为他项权利。平面交叉使用土地的，可以确定为共有土地使用权；也可以将土地使用权确定给主要用途或优先使用单位，次要和服从使用单位可确定为他项权利。上述两款中的交叉用地，如属合法批准征用、划拨的，可按批准文件确定使用权，其他用地单位确定为他项权利”。该规定实际上只涉及到地下空间利用中的某种特殊情形(如地下管线等)，不够全面，且缺乏可操作性，需要加以完善，所以迄今为止地籍管理的空间确权仍然是一个问题。 土地资源的稀缺和有限，迫使人类的生产活动向地下和地上空间发展，国家可以利用法律、依据独立的空间权规定，引导人们依照最有效的方式使用资源，减少个体在使用空间过程中的纠纷。通过确立空间权的排他性用益物权，使空间权人拥有特定的排他权，明确自己的责、权、利，稳定目前的空间产权关系，从而有利于激励开发者的投资热情，促进对地下空间资源的利用，缓解我国目前的土地压力。 2.2　管理上 地籍具有两方面的属性，一是自然意义上的属性，表示特定地籍基于空间信息意义上的几何属性，二是地籍有关的权利属性，定义了土地地块权属与产权。 对地籍进行三维管理必须在地籍的概念中引入三维产权(空间产权)的含义，三维产权与三维空间实体在几何上的特征一致，它将一定的三维空间划分为没有交叉、空隙和重叠的三维权利实体。通过对权利实体的管理，可以引导人们依照最有效的方式使用资源，并确认实践中优化使用和配置资源的经验，防止地下空间的混乱开发。