上海紧急应对交易量下滑房价上行压力待解.docVIP

上海紧急应对交易量下滑房价上行压力待解“银监局强调二套房政策,严守二套房贷款底线,而上海市政府主管部门也出台政策规范市场交易行为,尽管还不至于从根本上影响当前楼市的走势,但其心理层面的影响巨大,市场调控预期迅速升温。”7月18日,一位参加“保利地产”的沪上开发商营销人士坦言。 7月上半月,上海一手商品住宅的供应量42.39万平方米,仅相当于6月份下半月80万平方米的53%;7月13日-7月19日的一周内,上海共上市18个楼盘,推出38.3万平方米商品住宅房源,环比大增116%。 这组数据显示巨大变化的背后,并不是简单的市场供应波动,关键在于7月17日,上海市房管局出台了规范市场交易的紧急通知,将采取的措施包括:严格执行“3万平方米”规定,防止“少量多批”、涉嫌“捂盘惜售”,将被行政告知限时办理销售手续、防止开发企业以保留房屋的方式变相囤房。受这一信号刺激,18日、19日周末两天,众多开发商急推房源,加快了入市步伐。 打击捂盘? 沪上房地产资深人士柴一峰指出,房管局目标是规范市场交易,而房价上行的压力依然没有解决。 “对开发商来说,今年的行情来之不易,多数企业选择加快销售,回笼资金。”瑞安房地产的一位营销人士表示,瑞安房地产将在7月底前推出旗下上海内环内项目瑞虹新城三期。实际上,相当比例的开发商采取“抓紧时机销售”的积极策略,形成了今年上半年大部分时间里,上海楼市供需两旺的局面。 不少开发商加快施工进度,将入市销售的时间提前。中信泰富旗下朱家角新城提前入市销售;上海北部区域的焦点项目――朗诗,争取在下半年提前上市销售。 “但是,随着市场量价齐升,越来越多开发商悄悄调整策略,有意控制销售速度和推盘量,人为营造供求失衡。”柴一峰指出,捂盘将成为有关部门重点打击的对象。 上海市房管局的紧急通知指出,针对当前商品房销售中“少量多批”、“捂盘惜售”有所抬头的情况。易居中国CRIC系统显示,6月至房管局出台紧急通知期间,上海全市共有127批房源上市,其中达到3万平方米以上的仅13批,有九成楼盘不按政策执行,推盘量不到1万平方米的就有62批之多,占到总数的近半。 于是,进入7月份后,市场出现了明显波动。7月上半月,在一手商品住宅供应量明显下滑的影响下,上海一手商品住宅成交量为99.42万平方米,环比下滑11.3%,平均成交价格下滑了2%。“量价齐跌”的行情无疑引起了有关部门的高度关注。 银行风险预警 在上海市房管局发出紧急通知的一周,上海一手商品住宅的成交量为42.88万平方米,环比微升4.2%,平均成交价格连续两周下滑,环比下跌3.7%。 上述数据从表面上看,似乎房管局紧急通知有立竿见影的效果,但事实上,据多位房地产营销业内人士透露,房价并未出现调整,市场成交均价的下跌,主要是均价较低的楼盘成交量增加所致,但单个楼盘的销售价格依然呈现上涨态势。 市场过热的风险或将爆发?近期来自银行体系控制贷款风险的强烈信号,从另一个角度证明了这种风险的存在。 7月19日,上海银监局正式发文表示,《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》已转发各个银行,要求在沪各银行加强按揭贷款风险管理,有效防范“假按揭”、“假首付”和“假房价”现象的发生,不得自行解释二套房贷认定标准,不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。 此次银行为保自身安全,态度坚决。“银行出于自身资产安全考虑,调整贷款政策,收紧投资甚至投机较为集中的二套房贷,其判断的重要依据之一就是房价的过快上涨,增加了未来房价下调的可能和空间,一旦房价下跌,投资、投机者的房贷将风险骤增。”朗诗地产上海公司的一位高层日前表示,除了担心银行坏账,房价过快上涨埋下的不稳定因素,还需要全面认识。 21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示,由于二手房价格居高不下,上家屡屡“跳价”,部分买家开始观望,7月上半月的二手房买卖交易套数较6月同期下降10.5%。从目前新增挂牌房源紧缺局面未有明显改观来看,后市房价仍有一定的上升压力,7、8月份交易量也可能因此下降。 价格上涨过快、幅度过大对楼市行情的扼杀,已经在二手房市场显现。在调控成交量的同时,一手房市场房价上行的压力依然巨大,才应是调控的重点。■ 1