不动产税基评估存在问题及对策分析.doc

不动产税基评估存在问题及对策分析摘要：税基评估已经逐渐成为各国税收管理制度的重要组成部分。通过分析我国的税基评估目前存在一些问题，结合我国现阶段的国情，提出进一步完善我国税基评估的基本思路。 关键词：税基评估；不动产；批量评估 一、税基评估现状 税基评估是指具有评估资格的专业机构和人员，以征纳税为目的，以那些未能明确具体价值的税基为评估对象，按照国家的相关法律法规和评估准则，依照一定的程序，运用适当的估价标准和方法，选定合适的评估基准日期，独立、客观、公正的开展评定作价的过程。目前各界对房地产按照评估值计征物业税已具有广泛共识，普遍认为评估的公正性、客观性、准确性将直接影响到物业税的实施效果。但我国目前尚未就税基评估工作建立完整的理论体系，相关技术路线尚未明确，也缺乏完善的法律框架。尽快完善不动产税基评估制度，这不但是我国税收管理制度改革的需要，也是我国经济改革过程中不可或缺的重要细节。 二、我国税基评估目前存在的主要问题 1　缺乏相应法律支持 现阶段，在评估基本立法方面，我国还处于“真空”状态，对评估的规范还主要以专业协会出台的《评估指南》、《指导意见》、《评估标准》等形式出现，未上升到法律法规层面；对于不动产税税基评估这一新生事物，无论是国家立法或是专业协会更是尚未建立相关的指南、标准等。无法对即将开展的不动产税税基评估进行规范，并提供应有的立法支持与保障。 2　评估主体界定模糊 目前，我国还未对从事不动产税税基评估主体的资格进行界定，在不动产税税基评估领域尚缺乏统一、明确的主体。目前，可从事不动产税税基评估的有税务部门、财政部、建设部和国土资源部，导致了在评估实践中所采用的标准各不相同，有些甚至还相互冲突，影响了评估工作的公正性。 3　技术理论研究滞后 由于不动产税基评估在评估数量、空间分布、评估基准日、评估周期以及价值标准等方面都具有特殊性，而且受到成本和效率等因素的制约，因而批量评估就成为不动产税税基评估中必不可少的技术支持。批量评估中的关键技术自动评估模型(AutomatedValuationModel，AVM)，人工神经网络(ArtifieialNeutralNet)、地理信息技术(GeograplficallnformafionSystem，GIS)等都源于国外，虽然在国外的运用实践中得到了逐步的修正和完善，但国外的经济、社会情况与我国的实际还是存在着较大的差异，在我国需要进行何种调整、修正都还需经过仔细的研究论证。目前，我国的批量评估理论研究十分滞后。 4　基础数据缺失严重 在不动产税税基评估中，要对评估所需的海量数据进行收集、管理，这就对不动产市场数据的采集、分析和管理提出了很高的要求。在现有不动产税制下，我国还未建立起普遍的财产登记制度和财产转移监督制度，信息采集意识和研究方法比较落后。 5　评估人员的素质参差不齐 从评估人员的质量上看，目前我国注册资产评估师、土地估价师队伍中本科以上学历占总人数的比例不到45％。与美国85％以上评估人员具有本科及以上学历相比，我国现有从事不动产评估专业人员的整体学历水平明显偏低。而且现有评估人员绝大多数是由从事财务、机械或建筑领域人员构成，其知识结构比较单一，缺乏系统的评估教育。这与不动产税税基评估中对专业人员各方面的素质要求存在着巨大的差距。 三、完善我国税基评估的基本思路 1　完善税基评估法律 完善税务机关的税收法律体系，明确税收征管中需要进行税基评估的范围，同时要保证资产评估机构在税基评估过程中的重要地位。应及早建立针对税基评估的资产评估相关法规、准则及规范等。 2　培养税基评估人才 要加大对税基评估相关理论及业务操作流程的研究和探讨，同时积极聘请国内外在税基评估方面有造诣的专家学者，培训广大资产评估从业人员，逐步建立起符合我国自身状况的税基评估理论体系和税基评估从业人员的培养教育制度，进而培养出能够独立、熟练地进行税基评估业务操作的评估师。 3　构建现代不动产信息交流平台 首先，建立完备的不动产基础信息数据库。从技术角度看，需要解决数据的来源、存储、输入和输出这四个基本步骤，而数据来源又是其中的关键和困难。其次，建立高效的信息交流渠道。在解决数据来源后，还应建立先进的数据库构架技术，如可扩展标记语言XML(ExtensibleMarkuPLanguage)。解决数据在源头入库的问题，保障数据格式的一致性和规范性，提高数据的交互性、扩展性、共享性以及应用程序的可支持性。 4　积极开展批量评估 不动产税税基评估必须在规定时间内完成对全省范围的不动产市场价值的评估，这对评估的速度和质量都提出了很高的要求。批量评估在完成对数据的收集、