人口结构及房地产市场关系分析.doc

人口结构及房地产市场关系分析摘要：本文从人口红利对房地产市场影响的角度，对我国房地产市场发展的长期前景进行了分析，认为房地产高速增长的时代已近尾声，未来我国住房消费真实需求增速将放缓，房地产市场需要适当调整，对今后房地产市场和房地产金融调控措施调整提出建议。 关键词：入口红利；房地产 一、人口结构与房地产市场一般关系分析 1.人口年龄结构与房地产市场 人口的年龄结构变化形成了“人口红利”现象。人口红利是指在人口转变过程中所出现的被抚养人口比例不断下降、劳动年龄人口比例不断升高的一种人口结构，因为这种人口结构非常有利于经济增长而被形象地比喻为人口所带来的一种“红利”。人口经济学家认为人口红利区间约等于总抚养比低于50％的区间，即当总抚养比低于50％时，出现人口红利，随着总抚养比的进一步降低，人口红利逐渐增加，当总抚养比低于45％时，人口红利进入“黄金期”。 对于房地产市场而言，抚养比较低的人口结构大大减轻了人口抚养负担，提高了人口结构的生产性，通过充足的劳动力供给和生产性人口结构带来国民经济的高储蓄率、高投资率和低利率，以及相应的消费升级和投资偏好变化，从而直接或间接地影响房地产投资活动和消费需求，包括因人口年龄结构变化直接产生的住房刚性需求，以及人口红利期为购房需求实现提供的经济基础，并与宽松的货币政策结合，使住房的改善性需求和投资性需求扩大，从而推动资产价格上升。 2.人口地域结构与房地产市场 农村与城市人口的分布直接影响房地产需求，城市化趋势和农村人口转移是住房需求增加的重要因素。 根据美日韩城市化进程中的人口迁移方向，城市化可分为四个阶段。在城市人口低于50％时，人口迁移以农村人口迁入城市为主，城市房价涨幅总体比较接近，末期大城市房价会涨得更快一些，当城市人口超过50％后，人口迁移以城市间的相互移动为主，小城市是全国城市的主要呈现形式，人口迁移以小城市人口迁入大城市为主，农村人口向城市迁移为辅，大城市的房价表现将显著优异，当城市人口超过70％后，大城市成为全国城市的主要形式，人口迁移以大城市城区人口迁入大城市郊区为主，大城市郊区人口逐渐超过城区人口，郊区城市化形成大都市圈，郊区演变为中小型城市，与原来的城市城区形成功能互补，相互促进的大都市圈，城市与农村相互融合，进而形成所谓的“大都市圈”，大城市郊区的房价表现将会显著优异。最终，人口在农村、小城市、大城市中心城区和郊区之间的迁移将趋于稳定。 二、人口结构与房地产市场关系典型分析：以日本为例 西方发达国家人口转变经历时间较长，而许多新兴工业化国家尤其是东亚国家往往只用几十午时间就走完了发达国家上百年才完成的人口转变历程，因此与西方国家相比，人口结构变化和房地产之间表现出较强的关联性。日本是亚洲最早实现人口转变和经济腾飞的国家，“人口红利”也出现得最早，大约开始于1930―1935年，结束于1990―1995年，持续了约60年时问。 1947―1949年是战后日本的人口出生高峰期，到1968―1974年，这批人的年龄达到19-27岁，陆续进入婚姻年龄，更为重要的是，当时日本已达到70％的城市化高峰期，这些进入婚姻阶段的年轻人大多集中于城市，因此形成了对城市住房的刚性需求，即人口红利与城市化共同推动了地价上涨。1975年，受两次石油危机影响，日本经济进入低增长高通胀的滞胀期，通胀率达到2位数，城市生活成本大幅上升，人口迁出城市，城市地价下跌8％。但是由于人口红利拐点并未到来，所以地价在短暂下跌后仍继续上涨，并迎来1986到1991年的房地产泡沫期。随着人口红利出现拐点，城市化接近尾声，缺乏真实需求支撑的房地产泡沫逐渐破裂，房地产市场陷入了长期停滞状态。 1.人口红利拐点对房地产的影响 根据日本的经济周期，储蓄率、投资率最高点一般出现在抚养比阶段性最低点(即人口红利的最大点)年份前后一至两年时间，房地产价格也大致如此。日本的人口红利拐点出现在1992年，而之前1990年，土地价格增幅已出现下降，1992年土地价格绝对值开始下降并持续了14年，直到2006年才有所回升。2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7％，绝对价格也只相当于1982年的水平。 2.城市化进程结束对房地产的影响 战后日本从1947年到1965年仅18年时间，城市化率由33.1％提高到6 8.1％，年均提高1.94个百分点。到1985年，城市化已经达到76.7％，城市化进程基本结束。缺乏城市化的继续推动，可以部分解释1986-1991年间日本房地产泡沫产生到破裂的原因，以及此后多年房地产市场的长期停滞状态。 三、我国人口结构与房地产市场关系分析 1.我国人口红利预测 根据第三次全国人