南京市住宅房产供需矛盾分析.doc

南京市住宅房产供需矛盾分析【摘要】 文章以南京市住宅房产的供需为例，通过网上搜索和实地考察的方法，得到南京市住宅房产的供给情况；通过问卷调查的方法得到南京市住宅房产的需求情况；通过对调查所得的数据进行分析和梳理，分析出南京市市内八区和江宁区、浦口区的住宅房产供需存在的主要矛盾，进而提出解决南京市住宅房产供需矛盾的建议。 【关键词】 住宅房产 供需矛盾 一、引言 随着中国经济的发展，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。房地产投资占固定资产的投资的比例逐年增大，房地产开发投资的速度也在不断增加， 从房地产开发投资的情况来看, 2005、2006、2007、2008上半年中国房地产市场出现了过热的局面，从2008年下半年至今，以美国为首的一些国家（比如英国、日本）金融危机的影响和前几年国内房地产市场的过热导致目前房地产市场低迷，供需矛盾进一步突显，在新的一轮房地产市场周期下，这种萧条何时见底，目前尚不明朗，有的专家预测是2009年底，有的专家预测是2010年底。目前，政府部门也不断地出台一些经济调控措施（比如存贷款利率和税收方面）来刺激整个房地产市场，因为对于目前中国的情况而言房地产市场的健康发展对整个国民经济的发展起着非常重要的作用。 另一方面，随着城市化进程的加快，中国建国初期的城市化率为17.43%，2000年为26.08%，2006年为32.53%（来源《中国城市化率现状调查报告》）和居民生活水平的提高，居民对住房的需求量也在不断提高。预计在今后的10年中，居民对住房的刚性需求会不断增加，相应地，住宅的供应量也会不断增加。但同时也出现许多亟待解决的矛盾，比如：住宅结构不合理，住宅价格过高，居民对整个市场的预期不确定，导致居民的观望情绪过浓，刚性需求在短期内难以释放等等。 二、南京市市内八区和江宁区、浦口区的房地产供需的情况分析 1、南京市住宅房产供需现状 （1）供给情况。在这次研究中，通过网上搜索和实地考察的方法搜集了南京市从2007年1月到2008年10月开盘的164个楼盘的具体资料，作为南京市住宅房产供给情况的样本。楼盘的区域是南京市内八区（鼓楼区、玄武区、建邺区、白下区、秦淮区、下关区、栖霞区、雨花区）、江宁区和浦口区，具体资料包括单位价格、总价、面积、户型、精装修情况、容积率、密度、楼间距、绿化情况、开发公司的资质等。通过分析统计，对南京市住宅房产供给情况总结如下：第一，楼盘供给区域：市内八区的供给量已经趋于饱和，江宁区和浦口区的供给量较大，分别占到了总供给量的22.56%和18.29%（见表1）。第二，建筑类型：住宅房产结构类型主要以多层、小高层和高层为主，还有一定数量的别墅，低层住宅已很少开发，多层、小高层和高层分别占总供给量的33.00%、34.98%和24.14%（见表2）。第三，价格：住宅价格近年来一直较高，以5000-12000元/平方米为主，低于5000元/平方米和高于12000元/平方米的相对较少，5000-8000元/平方米和8000-12000元/平方米住宅占总供给量的28.23%和33.06%（见表3）。第四，户型：房地产开发商偏向于开发二居室和三居室的住宅，四居室以上的户型也有相当一部分在开发，二居室和三居室的住宅占总供给量的31.28%和38.39%（见表4、5）。第五，面积：面积的分布情况与户型基本相同。第六，装修情况：90%为毛坯房。第七，容积率：80%为1-1.8。第八，绿化率：分布在30%-50%之间。第九，物业管理费：80%为1元/平方米。 （2）需求情况。从2008年10月到2008年11月，我们在南京市房地产交易登记中心华侨路中心、中央门分中心、大光路分中心三个地方对200多位购房者做了调查问卷，以了解当前南京市住宅房产的需求情况。这次调查问卷，主要调查的内容包括：家庭人口、家庭年收入、计划购房时间、计划购房面积、预期房价、计划购买户型、计划购房建筑结构、计划购房区域以及购房时考虑较多的因素。 经过对调查问卷的分析整理，我们得到了210份合格的问卷，从这些问卷中我们对南京市住宅房产的需求情况有以下几点重要总结。 一是计划购房时间方面，大多数消费者都在3年内有购房计划，1年内和1-3年内有购房计划的消费者占到了总人数的32.86%和44.29%（见表6）。 （资料来源：调查问卷。） 二是计划购房区域方面，有70%的消费者都计划在市内购房，计购在江宁和江北购房的消费者只占总人数的24.29%和5.71%（见表7）。 三是建筑类型需求方面，消费者对多层和小高层的需求较大，高层和别墅只占很少一部分，多层和小高层占到了需求量的37.62%和43.81%（见表8）。 （资料来源：调查问卷。） 四