土地供应政策及房地产市场.docVIP

土地供应政策及房地产市场我国土地的基本国情和土地制度，决定了土地利用政策对房地产市场具有重大的影响。自２００３年中央将土地管理作为宏观调控的重要手段以来，土地供应政策对房地产市场的影响力进一步凸现出来。土地利用政策的每一次调整，都会引起房地产供应总量、结构和价格的调整，引起房地产开发主体和消费主体对未来前景预期的调整。 一、土地供应总量对房地产市场的影响 土地供应总量对房地产市场有着两方面的影响，一是房地产产品的供应总量，二是生产和消费预期，但影响力的时效不同。对房地产产品的供应，由于房地产开发周期的原因，要在１―２年之内才能显现出来，但对投资和消费的影响却是当期的。 ２００３年，国土资源部下发了有关文件，对土地供应总量提出两方面要求：一是要求严格控制开发区内供应房地产开发用地，严禁以科技、教育名义取得土地后，搞房地产开发，严禁用集体劳动土地搞房地产开发。二是对住宅价格上涨过快的地方，在控制总量和调整结构的前提下适当增加普通住宅用地供应。 各地根据当地房地产市场的供需情况，对房地产用地供应总量进行了适度调整。如２００３年，深圳市为稳定房地产市场减少了供地总量，是年供应房地产开发用地同比降低了２．６％。苏州市为解决住房需求旺盛、价格上涨较快的问题，增加了土地供应，２００３年房地产开发用地供应同比增长了５２．５％。２００４年，北京房地产开发用地总量比２００３年增长了２７．２％，杭州、温州的土地供应总量比２００３年也有较大幅度的增长。 尽管各地对土地供应总量进行了调整，但２００４年的房地产价格仍出现了大幅上扬，商品房和商品住房平均销售价格涨幅突破两位数，涨幅为２０００年以来最高。导致这一现象的原因很多。土地供给政策调整，使开发商和消费者的心理预期发生了某些变化，市场看涨的气氛加重，开发商放缓了向市场推出产品的脚步；统计快报显示，２００４年开发商购置土地面积同比上升了５．４％，而完成开发土地面积同比下降了１１．４％。对消费而言，一方面使部分未来消费提前释放，另一方面部分地区住房投资性和投机性消费出现增长，２００４年销售面积超出竣工面积１１．６个百分点就是一个比较好的注脚。 二、土地供应结构对房地产市场的影响 土地供应结构对房地产市场的影响来自两方面：一是供应土地对应的房地产产品结构，如别墅、公寓、普通住宅等；二是供应土地的区位分布。供应土地对应的房地产产品结构先对不同类别的房地产供需平衡产生影响，对房地产价格产生影响。供应土地的区位分布先影响房地产市场的统计价格，后影响房地产供应的产品结构。如在城市郊区开发的房地产，一方面由于土地价格较低，使开发出的产品总体较低；按照目前的房地产价格的统计方法，能使市场交易的平均价格下降。另一方面，由于基础设施配套等各方面原因，此类土地对应的房地产以普通住宅为主，而在城市中心的土地，由于土地成本较高，开发成高档产品能使开发商更加有利可图。 对土地供应结构的政策，从宏观层面主要有四条：一是停止别墅用地的供应；二是优先满足普通商品住房的用地需求；三是严格控制高档住宅的土地供应；四是加强经济适用住房的用地管理。各地在实行这些措施时，产生的普遍现象是：增加普通商品住宅的土地供应，城市边远区位的土地供应量就相应增加。如上海市在近两年供应的住宅用地中，用于中低价位商品住宅用地的比例逐步提高，２００３年与２００４年用于楼面地价小于１５００元／平方米的中低价位的住宅用地，其比例分别为６５．７％和８９．４％。与此相适应，在供地布局上，主要集中在城乡结合部和郊区。２００３年市中心核心区、市中心、城乡结合部、郊区、远郊区住宅用地供应量所占比例分别为１．２％、３．７％、３８．４％、５３．２％和３．５％，２００４年分别为２．１％、５．２％、４４．９％、３９．１％和８．７％。 三、土地供应方式对房地产市场的影响 根据法律法规规定，对商品房实行有偿用地制度，即政府通过出让土地给开发商用于房地产开发；对经济适用房采取行政划拨方式供应土地。在土地供应总量确定的前提下，出让与划拨的多少对房地产市场的供应结构产生明显影响；出让土地多意味着商品房供应总量的增加，划拨土地多意味着经济适用房供应总量的增加。 关于土地供应方式对房地产市场的影响，一个较大的争议是：招标拍卖挂牌出让土地是否提高了房地产价格的问题。对此，我们的认识是招标拍卖挂牌供应房地产用地并没有影响房地产的价格，反之，房地产价格决定着地价的高低。招标拍卖挂牌供应土地影响的是土地收益在政府与开发商之间的分配比例，并与消费者无关，即使政府以零地价向开发商供应土地，土地收益部分也会全部留在开发商手中，而不会流到消费者手中。尽管有人说在拍卖土地时会有一些非理性的因素，但通过对一些市场反映强烈的例子的调查显示，在“非理性”