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对如何计算我国商品房空置率思考【摘要】提出建全我国商品房空置率体系的重要性，应以增量空置统计逐渐向存量统计过度，空置率的计算方法以近三年商品房空置量/近三年商品房竣工量较为合适，并以套取代平方米和按商品房类、区段分别统计。 【关键词】商品房 空置率 统计方法 2008年7月，国家发改委宣布，住房和城乡建设部的“房地产预警预报系统初步设计概算”已获批，标志着这个囊括全国40个城市的房地产预警预报系统在2004年停滞后再次启动，但对于正式运作的时间并未指名。只有拥有一个切实有效的房地产信息统计系统，配合完善的房地产监控和预警机制，才能未雨绸缪，及时调控，避免房地产大起大落，对经济发展，人民生活，金融安全尤为重要。在房地产数据中，空置率是一个较为重要的指标，它较客观的反映房地产市场供求状态，国际上将该指标作为房地产市场调控的重要依据之一，但国内对该指标的价值未予足够重视，该指标体系仍处混乱状态。例如，我国国家统计局的“国房景气指数”中的“商品房空置面积分类指数”，是指前一年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积（截至2008年9月末，统计局公布的商品房空置面积分类指数为103.54，比8月份回落0.36点，同比回落5.93点。全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%）。住房与城乡建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积（指竣工验收后空置时间在一年以内的商品房建筑面积）、空置滞销面积（指竣工验收后空置时间在1年以上、三年以内的商品房建筑面积）和空置积压面积（竣工验收后空置时间在三年以上的商品房建筑面积）。那么，我国的空置房面积到底是多少?应该怎样计算空置率才合理？怎样应用空置率对房地产市场指导和调控都亟待解决。 一、建立和健全我国住宅市场空置指标体系，重视空置率的研究 空置（Vacancy）是指建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售状态。空置=未售出房屋+已售未使用+已售未出租。“未售出房屋”直接反映房屋销售状况。可能原因：时间短尚未售出；在预期房价上涨时地产商捂盘惜售；其他各种原因不能售出。“已售未使用”包括：第二套房（为将来自己或子女住）或现有房住；投资或投机购房，这类购房者购房的目的是为了出售或出租房屋，并从中获取利润。因此，被投资者和投机者购买的房屋，必将又重新投放到房屋市场上出售或出租。由于转手交易成本增加及转手交易价格预期的提高，拉高了房价，从而产生投资和投机性空置房屋。对投机性购房，其目的只是为转手，不装修也不打算出租。“已售未出租”包括：无人租；租金过低房东不愿出租；租金过高房客不愿租。 空置主要包括以下五个指标：空置量：指某一时点如年末等空置的商品房数量 ，不包括季节性使用的房屋或腾空待拆的旧房屋。计量单位用面积m2表示。空置率：空置率指某一时点（如年末等）空置商品房面积占全部商品房存量面积的比重。平均租售时间：平均租售时间是指空置房屋求租、求售所需的平均时间，其计算公式为：平均租售时间（年）=年平均空置面积/年平均租售面积。吸纳量：吸纳量是指一定时期一定范围内现有的可供使用的住宅商品房中被市场占用的部分，其计算公式为：本期吸纳量=本期销售量+本期租赁量。吸纳率：吸纳率指吸纳量与本期可供量之比，用公式表示为：吸纳率=本期吸纳量/本期可供量，式中的本期可供量 =期初空置量+本期新增量。该指标体系可反映房地产使用市场和交易市场的景气状况。其中，空置量、空置率、平均租售时间的大小对空置产生正面影响，与房地产景气状况呈反向关系；吸纳量、吸纳率的大小对空置有负面作用，与房地产景气状况呈正向关系。美国采用空置量、空置率、吸纳率等指标，香港采用空置量、空置率、供应量与吸纳量之比等指标；台湾则采用空屋数、空屋率和自有住宅比例等指标。 二、明确空置率统计指标，以增量空置统计为重点，向存量统计过渡 空置率指标比较有常用的有如下几种：第一，商品房空置率V1=商品房空置总量/城镇所有房屋总量 ×100%，第二，商品房空置率V2=商品房空置总量/近三年商品房竣工量×100%，第三，商品房空置率V3=商品房空置总量/当年竣工量×100%，第四，商品房空置率V4=近三年商品房空置量/近三年商品房竣工量×100%。前三种方法都是以现有总空置存量为分子，分母则各有不同。国际上和我国港台一般以商品房空置总存量为分子，以商品房空总存量为分母，这却不适合我国内地，用建国以来的空置总量来计算，混淆和掩盖了我国在经济发展过程中各个不同时期的房地产发展的问题和矛盾，不能准确反映不同时期房地产发展状况，再者我国现有房地产统计体系尚不完善，很难得到全国商品房及其空置总量较准确的数据。商品房空置总量作为分子，特别是