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对我国房产公司房地产成本管理控制探析【摘要】 房地产业作为国民经济体系中的重要支柱行业，它的发展对整个经济体系的发展有着非常重要的影响。房地产业的主要成本包括工程所用土地开发成本以及施工、营销成本。对成本控制的管理水平决定着公司的发展前景和经济效益。本文针对我国房地产业当前的发展状况和房地产成本控制管理水平的调查分析，发现一些当前急需解决的问题，并针对这些问题提出相关的建议和成本控制的管理方法。 【关键词】 房地产 成本管理控制 方法 随着我国房地产业的不断发展，我国也相应出台了一些相关的对房地产业的相应控制法规和政策。随着新的发展形势，对房地产业的成本控制和管理水平提出了更新的要求，这就要求对新政策、新法规有深刻的理解，重视对房地产公司成本的控制与管理，不断创新工作方法，以适应高速发展的市场需求。 一、房地产成本管理控制概念的界定及内容 1、房地产成本管理的概念。房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意地降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。 2、房地产成本所涉及的内容。（1）土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的80％，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。建筑安装、设备成本是三线及以下城市房地产开发成本中最大的部分，约占开发楼盘成本的60%，在保证产品的品质和质量的前提下，降低成本就是重中之重的任务。（2）广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用；网络平台的销售和推广以及电视广告的投放费用等，这些费用的支出就构成了广告营销成本，广告费用的支出在当今社会有着日益增加的趋势，在未来的时间里，广告效益的高低也将严重影响到房地产企业经营效益顺利实现，其竞争的趋势将更加激烈。（3）管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。（4）其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段就可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。而工程施工前期规划费用、施工运行成本以及销售运营成本的可控制性占有相当大的比例，所以这部分成本是房地产业管理控制的重点部分。 二、房地产公司成本管理中的问题 1、成本核算对象的设立不规范。在成本的管理中要实现有效的管理，首先就要确定其管理的目的物，只有这样才能做到有的放矢，有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。例如在商品房的建设中，可以按照合同以及工程的名称在开发成本科目中设立不同的成本核算目标或对象，而在实际工作中部分房地产公司往往将原本属于同一个个工程的项目分成了若干个成本核算对象，不仅增加了核算人员的工作量也导致了成本项目费用的管理不能真实反映项目资金投入的实际情况，使所提供的成本资料缺乏真实性和科学性，以至于企业的经营决策失去了可靠依据。 2、成本费用分摊不合理。房地产成本的支出有着诸多方面，对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加，形成资金的无形浪费。例如在用于拆迁的商品房成本中某些企业就没有严格遵循实际的用途废品资金，在不同对象的同一费用支出上就存在着相关科目不安规定进行分摊，形成了成本费用分摊的随意性。这种分摊的随意致使房地产企业的工程成本的核算脱离了企业生产经营的实际需要，就难以及时提供真实完整的成本资料。 3、账物不一致。由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面，因而其财务管理就显得极其重要，一套完善的制度规范对于实现其合理高效的财务管理有着非常重要的作用。在现实工作中一些企业在购买以及自建