我国城镇房地产业存在问题及对策.docVIP

我国城镇房地产业存在问题及对策【摘要】 借鉴对城镇化进程与城镇房地产业发展的关系研究，通过对城镇房地产建设过程中缺乏合理规划、产业比重过大、供需结构失调、市场体制不健全四个主要问题的分析，归纳出导致问题产生的深层次原因，即政府职能失调和市场机制失灵的，并提出合理定位城镇化目标、发展模式转型、提升市场化程度、构建层次结构四点对策与建议。 【关键词】 城镇化 房地产 政府 市场 随着我国城镇建设步入快速发展阶段，城市住宅和城市公共设施建设将面临巨大的缺口，城市开发将拥有巨大的发展空间。实践证明，房地产业是推动我国城镇化进程的重要动力，是城镇开发过程中不可忽视的推动力量，因而房地产业和城镇化建设的关系及其互动理论正受到日益广泛的关注，并成为学术界研究的热点之一。 一、城镇化进程同房地产开发的关系分析 从国内外研究上看，城镇化进程同房地产开发两者之间从本质上体现出高度的一致性，二者相辅相成、协调推进，关系极为密切。先来看看城镇化的定义：城镇化的基本内涵包含以下五点，一是产业水平和社会水平的提升，即劳动力从第一产业向二、三产业转移，人类社会从传统的农业社会向工业化社会转变；二是城乡人口分布结构的变换，越来越多的人口由分散的农村向城镇集中，城镇规模和数量不断增多；三是城镇空间形态的变化，城镇用地规模不断扩大，新的城镇地域、城镇景观涌现，城镇基础设施服务设施不断完善；四是社会文化特征的转换，城市文明、城市生活方式和价值观念向乡村地区普及和扩散，传统乡村文明走向现代城镇文明；五是经济要素集聚方式的创新，在技术创新和制度创新的双重推动下，人口、资本等经济要素更健康、高效地在城乡之间流动、重组。 从此定义可以看出，城镇化的核心就是人口就业结构、经济产业结构的转化过程和城乡空间社区结构的变迁过程。在这一过程中，城镇通过对城市基础设施、公共设施、生态环境、休闲娱乐、文化、卫生等城市功能的不断完善，为承载空间社区改造，与人口聚集依存的城市房地产业的发展奠定坚实的基础，因而房地产运行是城镇化建设的重要形式和体现。 另一方面，房地产运行又是城市发展的重要组成部分，任何城市都是依靠房地产开发先行，使聚集到城市的人口有栖身和活动场所。房地产业随着城市自身功能定位和功能结构的演化而不断更新，通过对城市人口的再聚集、市场结构的再调整、经济规模再扩大，为城镇化建设的再运行提供了空间和资源的可能。表现为，房地产在生产、流通和消费过程中需要大量的资金流和物资流通流。向前能够带动建材、冶金、机械、金融业，向后又带动装修、家电、园林、旅游及金融、保险业的发展，与几十个行业息息相关，具有较强的乘数作用。 二、城镇房地产建设过程中存在的问题 1、城镇建设缺乏合理规划，导致房地产开发和建设无序化 目前我国城镇化建设过程中，普遍存在着城镇规划赶不上城镇开发的速度，城市规划被市场推着走、规划滞后于开发的现象。长远的、科学的、有预见性的总体规划的缺失或滞后会导致城镇功能分区不明显，房地产开发出现无序乃至失控的局面，从而使得城镇房地产发展与资源、生态、环境之间的矛盾和冲突日益突出和严重，最终导致城镇土地资源使用效率偏低，城市景观缺乏层次感，生态平衡被破坏等严重后果。某些小城镇，仍存在着城镇功能定位不明确、镇域规划、中心区控制性详细规划未被审批就各自开发的现象。 2、城镇房地产产业比重过大，造成城镇产业结构失调 从宏观经济角度分析，房地产业往往是城镇经济建设的支柱型产业，是城镇财政收入的主要来源，同时其还具有明显的辐射效应，能够有效的拉动相关行业，如建材行业、装饰行业等的发展，因而地方政府在城镇化进程中容易片面强调房地业对城市建设的重要贡献，而忽视了房地产业的超规模开发对城市公共设施建设和其它相关产业发展资源的占用，如建设用地、劳动力等，从而导致城镇产业结构不合理，资源严重浪费，给城镇的后续发展造成巨大的隐患。 3、城镇房地产市场体制不健全，造成巨大的交易成本 由于我国房地产市场的发育还不成熟，还缺乏相关监管手段和法律法规，导致房地产市场隐性交易活跃，房地产投资结构不合理，房地产价格混乱，房价上涨过快等一系列问题。同时由于城镇经济规模局限和历史延革，城镇房地产往往开发缺乏有实力、规范化的大型房地产开发商，开发主体多是本地企业或层次较低中、小型开发商，很容易形成低层次、低技术含量的简单再生产，而忽略了住宅的质量、风险、景观设计等高层次的东西，从而使得城镇房地产开发档次较低、房屋质量充满风险、缺乏城市文化气息等问题。 三、城镇房地产建设过程中存在问题的原因分析 通过对以上存在问题的分析，结合现代有关城镇化建设的研究和实践，我们可以看出，中国城镇化进程中房地产市场的拉动力量主要来自两个方面：一是政府拉动，由