房地产企业项目成本控制探究.doc

房地产企业项目成本控制探究【摘要】 房地产企业要实现稳定、可持续的发展，就需要通过加强项目成本控制来提升企业的整体竞争力，实现项目的经济效益和社会效益。本文从房地产项目成本控制的特点出发，分析目前我国房地产项目成本控制中存在的主要问题，并提出相应的解决对策。 【关键词】 房地产企业 项目 成本控制 随着房地产行业的日渐成熟、土地供应制度的规范化及同行业竞争的日益加剧，房地产企业的生存和发展受到了严峻的挑战。面对目前房地产行业的新形势，各房地产企业也开始迫切关注如何加强企业内部管理，提高企业的核心竞争力，而房地产企业项目成本控制作为房地产开发企业财务管理的永恒话题也是首先要解决的问题之一。 一、房地产项目成本控制概述 项目成本控制主要是指项目管理者在项目成本形成的过程中，根据事先制定的成本计划对项目日常发生的各项生产经营活动，按一定的原则进行控制。项目成本控制的主要目的是采用专门的方法对整个项目开发过程和各环节进行跟进、指导和反映，对发生的问题或偏差进行分析和研究并采取相应的解决措施，对可能发生的问题采取预防措施，以保证既定项目成本目标的达成，是实现利润最大化的重要管理举措。 房地产项目成本一般由开发成本和期间费用构成，前者一般包括土地成本、前期费用、建筑安装工程费、基础设施费用和公共配套设施费用等，后者则指的是项目开发过程中产生的管理费用、财务费用、销售费用。房地产项目成本控制的特点一般有以下几方面：全面性，房地产项目成本控制包括设计阶段、施工阶段等方面的成本控制，进行统筹规划，全面做好成本控制工作；系统性，房地产项目成本控制涉及决策、设计、发包、施工、销售、使用等各个阶段，包括成本预测、计划、控制、核算、分析和考核等各方面，项目成本可控制自成一个体系；综合性，房地产项目成本控制需要综合考虑成本、质量和进度三者之间的关系，三者需要协调和统一；主动性，以主动控制为主；动态性，由于房地产项目从前期决策到竣工交付所经历的时间较长，期间受到多种因素影响会加大成本控制的难度，因此需要定期对成本情况进行检查、分析和考核，对项目成本实现动态管理。 二、房地产项目成本控制现存主要问题 第一，项目各阶段的成本控制问题突出。总体来说，庞大的成本支出、较低的收益是大多数房地产企业面临的共同难题。房地产企业开发项目成本控制的问题主要体现在以下几方面。首先，房地产开发企业过于重视项目施工阶段发生的显性成本控而轻视其他阶段的隐性成本，例如前期工程费用中的投资决策成本，实践表明，通过技术措施及施工组织节约工程造价的可能性在15%以内。企业决定是否进行某个房地产项目的开发，往往要对市场的供需情况、内外部可利用的资源、技术和资金、项目本身的地理位置、土地拆迁情况、环评情况、规划的容积率、产品定位、市场可接受的产品售价等影响因素进行分析，以此判断项目是否可行，这就会形成决策成本，一旦决策失误就可能导致整个项目的失败。其次，没有进行严格的项目规划，事前项目规划、方案设计是项目成本控制的重要节点。目前部分房地产开发项目中，或多或少的存在轻视项目规划的现象。国内外数十年大量的实践经验数据表明，在初设阶段，影响工程造价的可能性为70%―90%，在施工图设计阶段，对工程造价的影响可能性为30%―70%，为赶工期而不进行事前详细的项目规划，对成本控制非常不利。由此可见控制项目成本的关键因素在于产品的设计阶段和投资决策阶段对项目成本的重视程度。再次，项目的招投标阶段，是否有合理的定标原则，施工阶段发生的显性成本中，因施工条件、完工工期的调整、是否存在大量的工程变更。 第二，成本控制责任制的缺失。目前，大多数房地产开发企业在项目成本控制方面的制度和措施过于粗犷，表面上成本控制人人都有责任，各部门都有分工，但实际上成本控制却未能落实到具体项目中。相关成本控制的标准只是停留在公司层面，形同虚设，缺乏管理需要的实效性和可行性，无法在成本出现问题时确认责任主体和处罚依据。成本责任控制制度的缺失使得成本考核体系也必然是“水中月，镜中花”，无法体现成本控制措施的效益，无法提升经营管理过程中的成本管理水平。从另一个角度说，成本管理的随意性变大了，成本的增加不需要个人承担责任，降低也不会给个人带来利益，因此项目相关部门和人员也不愿意在成本控制方面花时间、耗精力，成本控制只能停在原点，无法充分发挥房地产企业成本控制的作用和潜力，企业整体竞争力也无法得到提升。 第三，缺乏健全的全面预算管理体系。全面预算管理是提高房地产企业成本控制效率的一项重要内容。目前，大多数房地产企业尚未建立系统、完善的预算管理体系和预算管理机制，整个预算管理体系仍比较松散，上层的预算目标和基层的操作实施缺乏紧密的联系及实质的合作和交流，预算管理作用得不到充分发挥。例如，房