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浅析我国房地产业发展方向摘要：房地产业是国民经济的支柱产业之一，是与民生息息相关的一个行业。我国房地产业情况复杂，企业发展缺乏对行业周期和未来发展趋势的准确判断，也缺乏理论的指导和明确的方向。 关键词: 房地产；产业价值链；发展方向 一、国内外房地产发展历程和特点 （一）.美国的房地产市场 美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，以房地产基金（ＲＥＩＴｓ）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。通过严格的专业化细分，形成一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作见长的房地产发展模式。 （二）.日本的房地产市场 日本的住宅消费保障在其社会保障中占有十分突出的地位。日本公共住房的供应模式别具特色，主要以日本住宅金融公库、日本住宅都市整合公团和地方住宅供给公社为主体，其中住宅金融公库承担为公共住宅融资的职责，后两者则直接负责建设和提供住宅。日本的房地产市场呈现出如下特点： 1、重视法律保障。 2、优惠的住宅政策。 3、集团企业发挥积极作用。 （三）.香港的房地产市场 香港模式是一条以房地产开发企业为核心的纵向运作链，投资买地、开发建设、营销销售、物业管理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相对比较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜明特点: 1、地皮最值钱。 2、项目运作“一条龙”化。 3、获取土地是第一要义。 4、融资渠道相对单一。 5、期房预售制。 通过上述研究可以发现不同国家的房地产市场有其自身的特点。 二、国内房地产发展现状及所处周期 （一）我国房地产业特征 我国地域辽阔，人口众多，各地的房地产市场发展程度也高低不一。我国的房地产制度也是在发展中不断的摸索前进，内地的房地产开发起步较晚，开始于70年代末80年代初，至今有近30年的发展历史，特别是近10年发展迅速，号称房地产“野蛮生长”的十年。我国的房地产经历了1979―1990年的严重短缺期，1991―2005年的相对短缺期，目前已经进入到相对饱和期。我国现行的土地制度和房地产制度决定了我国房地产市场有如下特点： 1、土地制度的“双轨制”造成住房市场的“双轨制”。 2、城镇房地产市场所体现出来的“二元化”。 3、商品房市场实行预售制度。 4、学习新加坡建立“住房公积金”制度。 5、房地产企业开发及盈利模式多样化，不断进化。 （二）我国房地产业所处生命周期 1、房地产业所处生命周期 判断目前我国内地的房地产业处于什么样的行业周期对于判断房地产业未来的发展趋势具有重要的意义。通过对我国房地产业历年的销售额及销售面积数据的研究，对比行业生命周期理论图，可以发现，我国内地的房地产业目前处于市场急剧扩大的行业高速成长期。 图1 销售额变化图 图2 历年销售面积变化图 数据来源：通过中国统计年鉴整理所得。 2.房地产业市场竞争特征 目前，中国房地产企业多达八万家，但总体而言，规模偏小，行业集中度比较分散。内地市场占有率最高的万科，已经在2008年、2009年连续蝉联全球最大房地产公司头衔，2007年的全国商品住宅市场占有率为2.07%，2008年为2.34%，2009年下降为1.66%，2010年上半年的仍只有2.18%左右（资料来源于万科年报及半年报）。美国前5大开发商整体占有率是18％，日本是20％。平均下来每个开发商至少是4％。中国和日本比较像，人口多，比较密集。我们选取2008年、2009年及2010年上半年的销售数据来计算房地产业的行业集中率： 小结：通过研究发现，目前我国内地的房地产业目前整体处于市场急剧扩大的行业高速成长期；从行业集中率来看，可以判断目前我国房地产业仍处于分散竞争性市场阶段。 3、未来房地产业发展前景 根据上述分析可以初步判断是，大致在十年左右的时间内，国内住宅开发市场仍将处于黄金期，房地产市场将处于产业高速成长期；在此之后，城镇住宅的需求将明显减少，商业地产的景气将得以大幅提升，房地产业将逐步进入成熟期。 三、未来中国房地产业企业发展方向研究 通过比较日本、美国、香港等外部房地产业的发展历史，借鉴诸如零售业等行业的发展经验。通过对我国房地产业发展所处行业周期及竞争情况的分析，可以对我国房地产业的未来发展前景作出初步判断，结合产业价值链整合理论，可以得出我国房地产企业在未来的发展中可能会呈现以下几种方式： （一）细分价值链的专业化发展方向