西安天佑国际酒店项目整体出售建议方案646172104.PPT

天佑国际酒店项目整体出售建议方案 西安普瑞迪营销策划机构 一、物业概况： 天佑国际大酒店项目位于西安市昆明路与沣镐路之间，西二环土门十字立交桥西侧，地处城西区。项目土地性质为住宅用地，土地使用权70年，建筑为22层高层，属框架剪力墙结构。建筑物总建筑面积20306.88平方米，其中已经营的酒店占建筑面积约16706.88平方米，商业建筑面积约3600平方米，一、二、三层为商业；四至二十二层为酒店，酒店共设置238间客房。 二、区域分析： 1.商服繁华度： 距市中心约7公里，属城西土门商圈的辐射范围。周边有土门商厦、电子市场，国美电器，苏宁电器等商业项目，距城西客运站约1000米，人流量一般，商服繁华度一般。 2.交通便捷程度： 该物业所处地段交通相对较不便利，主要因为东临西二环土门立交桥，距土门十字500米，所通行的公交106、611、612、202、207、210、217、405、521、713、 K631、K630路以及二环1、2号线大多数在土门十字站停靠，外出交通相对不方便。 3.基础设施配套： 该区域城市水、电、气、视、讯、道路等市政基础设施配套 完善。 三、市场调研及分析： 1. 城西区住宅项目主要集中在西稍门至土门十字的沣镐路、昆明路以及西二环附近，目前在售项目不多，主要选取了11个在城西区具有代表性的住宅项目进行了走访及了解。 情况详见下表。 从上表中可以看出：城西区西稍门至土门十字沣镐路两侧的住宅项目相对开盘较早，多数已销售完毕，部分在进行尾盘销售，这一区域目前的销售均价在5083元/平方米左右，成交均价在4945元/平方米左右；城西区昆明路附近在售项目较多，主要以2007年至2008年开盘销售的项目为主，基本销售已过半，销售均价在4920元/平方米，成交均价在4811元/平方米左右。 根据此区域住宅项目的调研结果显示，目前在售项目住宅的挂牌均价为5009元/㎡左右，而实际成交均价在4885元/㎡左右。 2. 土门十字沣镐路东西段目前均无在建商业项目，主要以临街单层商铺为主。具体租金情况如下表所列： 从上表数据可以看出，土门附近商业以临街单层门面为主，行业以服装、餐饮为主，并配有娱乐、超市等生活配套项目。此类铺面的租金单价较高，而土门十字东侧的爱家超市、国美电器等大型商业物业因面积大，租约时间长等原因，租金价格在40-55元/平方米左右，售价在5500-6000元/平方米左右，再以土门为中心向东西辐射的商业物业，租金价格在35-50元/平方米左右，售价在5000元/平方米左右。 四、价格测算： 综合上述目前土门地区东西线上已有住宅及商业的平均价格，再考虑 到天佑国际酒店所在物业所处地段的交通相对不便利，周边商业氛围尚待 成熟，商业物业经营周期回报缓慢，而整体出售此物业针对买受人方面财 务成本加大。因此住宅出售价格同周边平均价格比较应相对下浮15%左右， 商业出售价格可按周边区域最高价格计算。具体如下所列： 住宅（现经营性酒店）部分： 单价：4885元/平方米×（1-15%）= 4152.25元/平方米 总价：16706.98平方米×4152.25元/平方米 =71元 商业部分： 单价：6000元/平方米 总价：3600平方米×6000元/平方米 = 综上所得，此物业总体出售价格为9097.15万元。 五、投资回报测算： 假如按照以上测算价格售出整栋物业后，买受人实际投入 成本为9097万元，其后投资回报情况如下： ★住宅部分现由天佑国际酒店投资经营，每年支付租金500万 元，租约为15年。若保持租约不变，因此买受人10年可获资金 回报5000万元，15年则仅获资金回报7500万元。而实际一次性 投入资金9097万元的财务成本尚未计算在内，约每年1000万元。 ★商业部分按照目前此区域平均租金价格50元/ 平方米·月计 算，10年可获利润3600*50*12*10=2160万元，15年可获利润 3600*50*12*15=3240万元。 ★★★买受人15年的投资回报总计10740万元，与实际投资总额 相比，仅获利1643万元，而这15年之内的财务成本损失并未计 算在内。 因此，若以上述测算价格整体出售天佑国际酒店，买受人 15年后也仅仅是收回成本，利润微薄。 六、销售建议： 鉴于该物业所处地理位置的交通不便利性，以及目前物业经营现状存在明显获利不利，同时市场尚处于低迷期，因此项目整体出售难度相对较大。但我公司可通过已拥有的资源和销售渠道进行整体销售。 为此建议采用低于周边平均销售价格的方案，并带酒店租约一并销售