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国外热钱对我国低迷楼市影响探析 　　　摘要：产生的背景是在2008年我国实行人民币升值、存贷款利率不断上调等一系列控制出口、抑制顺差的政策下，仍然有大量国外资本进入中国，并在中国“弃股炒房”。同时也探讨了经历2008年全球金融动荡后，热钱的投资流向。 　　关键词：热钱；房地产；投资；收益 　　 　　1　中国楼市发展现状 　　 　　自中国加入世贸组织，经济的持续加速发展，中国实物分房制度的终结，以及人民币的升值预期，部分热钱为赚取物业和人民币双重升值的利润进入了中国楼市。房产的生产周期较长，约两三年左右，短期内的供应量很难大幅增加，当热钱作为一种增加的需求进人楼市以后，必然加剧了供不应求的状况，对房价的上涨客观上起到了推波助澜的作用。而且外资的动向是媒体关注的焦点。一个楼盘的整体收购能被高调宣传，广泛报道，加上普通国人对外国资金的崇拜，更是加强了人们楼市上涨的心理预期。热钱整体收购的物业对促涨周围物业的价格更能起到立竿见影的作用。 　　一个城市健康的楼市。应建立在本地居民需求的基础之上。短期内外来资金，不管是国内炒房团还是国际热钱，虽然有利于促进楼市的繁荣，对地方政府税收和卖地收入更是不无裨益，但却必然埋下未来楼市调整的隐忧。 　　 　　2　热钱对中国房地产的利弊分析 　　 　　这里所指“热钱”是进入中国楼市买进楼盘，待物业升值后择机抛售的外国资金，可能持有物业数年，但根本目的是赚取差价，而非长期收取租金。和股市、外汇市场短期进出的外国资金有所不同。因人民币的升值，“热钱”是楼市中令人怦然心动的一个词。不少地产商、炒房客和普通买房人将其视为房价上涨的强大力量。 　　 　　2.1　正面影响 　　国际游资为中国楼市注入的这剂强心针，我认为是利弊参半的。首先从正面的角度来看，当前中国经济增速虽然放缓，但发展步调仍然是较高较稳健的。而经济的繁荣必然离不开大量资金的投入，这笔巨资，如果能投入到那些真正需要资金的行业中，定然能极大的缓解一些新兴产业融资率不足的问题，加速我国产业的更新换代加快升级制造业，同时，也可以减少那些资金需求量大的企业对银行贷款的依赖，降低我国银行业不良贷款爆发的风险。繁荣我国民间借贷市场。虽然当前民间借贷市场是相当不稳定，并且没有有效的信用机制做保证，但是，一个市场的经济繁荣，定然要求有多种筹资渠道，如果仅仅是依靠银行系统，难以真正搞活市场经济，我认为这是一个必然，是我们必须要经历的道路。 　　 　　2.2　负面影响 　　中国现在并不缺少外资，升值人民币也就是想以此打击本国出口，然而仍然出现的顺差，说明存在部分热钱以各种渠遭流入中国。为了减少持续的顺差，政府开始持续调整了多项商品的出口退税，这样不仅缓解了贸易摩擦，同时也可减少部分国际资本的流入。归纳起来这些不利影响有以下几点； 　　(1)热钱的需求使得开发商将虚假需求当成真实需求，在未来的几年内继续供给超出真实需求的楼盘。当热钱停止买人，为热锾而建造的物业将过剩； 　　(2)当热钱撤出时，将增加市场上的物业供应； 　　(3)热钱撤出时，会把人民币兑换成外币。央行将收回相应的基础货币，今年一季度末中国金融机构贷存比高达68.89％，部分银行甚至超出了《商业银行法》规定的75％的上限。而目前银行存款准备金率高达17.5％。则银行将被迫进一步紧缩对房地产业开发与接揭贷款的发放。失去银行支持，部分开发商将留下烂尾楼，而部分买房人将被迫延迟买房； 　　(4)热钱卖楼，将在一定程度上使楼市产生悲观预期； 　　(5)热钱比普通炒房人对楼市的杀伤力更大。他们看淡楼市时，将坚决、快速、果敢，不计成本地抛售。东南亚金融危机、日本楼市泡沫的破灭，都有国际热钱在兴风作浪。 　　所以一个地方楼市的发展不应急功近利，要注意可持续性，限制可能造成楼市大调整的国际热钱和炒房团。显然在楼市调整，价格出现下跌时，本地居住的自住房不大可能抛售；是稳定楼市的坚实基础。而投机性房产则不大可能与地方楼市共度难关。国际热钱擅长的是通过股市、楼市掠夺一国经济发展的成果，在危机发生时，从来都是加剧危机的力量。中国的楼市不能形成对国际热钱的依赖。 　　　3　对热钱的可行性监管 　　 　　3.1　多方联手，通力监管 　　对于热钱的防范，我国在人民币升值问题上应该适当改变升值预期。如果我国实行一次性的大幅度升值，并保持在一定时间内的稳定。且这一趋势被外资预期成功。则有可能造成现有热钱的大规模撤出。而如果我国继续实行小幅度持续升值的策略。则会造成外资的固定预期，将吸引更多的外资看好人民币，源源不断地进入国内资本市场，这将带来更大的隐患。因此，我国在外汇市场应该把握的原则，就是既实现升值的目的，又不形成平稳预期。对于外贸及FDI中热钱的监管，简单的核查是不会产生作用，需要我