城乡二元土地利用制度下的房屋流转思考——以小产权房为中心.pdfVIP

长 白学刊 2008年第6期 总第 144期 CHANGBAIJOURNAL No．6 2008 Sum No．144 城乡二元土地利用制度下的房屋流转思考 以小产权房为中心 阳雪雅 (西南大学 法学院，重庆 400715) 摘【 要 、产权房的复杂性就在于涉及城乡二元土地利用制度。房地产企业直接在集体建设用地上进行小 产权房建设是违法的，农民在 自己宅基地上 自建住宅出售给城市居民应为合法，但都具有合理性。不过房地产企 业直接在集体建设用地上开发的可行性还欠缺，而农民将 自己的房屋出售给城市居民则具有可行性。所 以应积 极解 决小产权房 问题 。 关【 键 词】，】、产权房；城乡二元土地利用制度；集体建设用地使用权 中【图分类号1D922．3 文【献标识码】A 文【章 编 号]1003-5478(2008)06-0049-06 长期 以来 ，由于农 村信 息 闭塞 、地 理位 置 偏 和 土地 管理 法 不允许 在 农村 建 设用 地上 进行 商 品 僻 ，农 村房 屋很 少 受到 城市 居 民青 睐 。可 是近 年 房 开发 ，主要 缘于 我 国土地 所 有制度 的二元 性和 来 ，一 些农 村 在 乡 、镇 或 村 的扶 持 下 ，招 商 引资进 以此决 定 的土 地 的功用 。集 体所 有 的土 地 主要 具 行 房地产 开 发 ，并 出售 给城市居 民赚 取利 润 ，或者 有 耕作 、兴建 乡镇 企业 、村 民居住 、进 行 农 村公 益 农 民将 自己的房 屋直 接 卖给 城市居 民 。这 种 房屋 设施 和基 础 设施 建设 的用途 。人 为 限定 集体所 有 只 能 由乡或 村颁 发证 明 ，俗 称小 产权 房 。小 产权 房 土 地 的用途 ，主要 是 为 了保 护耕 地 。集 体所 有 土 挑 战 了农 村 建 造房 屋 只能 由村 民居 住 的制 度 ，土 地 的其 他利 用 ，其 目的都是 发展 农村 的经济 ，保护 地 的权属 虽然仍 是二 元性 ，但土 地 利用 的二元 属 农 民的利益 。单 纯 以此立 法 目的来衡 量小 产权 房 ， 性在 小产 权 房面 前摇 摇 欲坠 。基 于 中 国现实 ，客 观 则容 易简单 得 出损 害农 民利 益 的结论 。 理 性 评判 小 产权 房 ，对 于深刻 理 解 中 国的城 乡二 不过 分 析 问题 ，一定 要结 合 现实情 况 。试 想农 元 土 地制 度 尤为重 要 。 由于集 体 建设 用地 上 的小 村宅 基地 在 有效利用 的情况 下 ，或者 农 村在符 合 产权 房 比较 复杂 ，本 文 主要 以此 为分 析重 点 。 规划 的情 况 下有多余 的建设 用地 ，是 否将建设 用 一 、 对小 产权 房 合法 性 的思 考 地 的用 途仅 仅束 缚在 法 律规 定 的几 种用 途 ，回答 (一 )从 法律规 定 的层 面剖 析 应 当是 否定 的 。毕竟 立 法时所设 定 的几种用 途也 小 产权 房 在现 行 法律 框架 下 ，虽 然缺 失 所有 只是 当 时经 常 出现 的利 用情形 。在不 损 害村 民利 权 ，但 是基 于 和开 发商 的合 同 ，是 否享 有债 权 ?如 益 的情 况 下 ，将 集体 土地 使用 权 在一 定期 限 内-LI= 果享有 债权 ，则 小产 权 房 的合法 性 就可 以确认 。判 渡给 城市居 民 ，不仅 可 以从一 定程度 上缓解城 市 断购 房人手 中的合 同是否有效 的关键 在于 是 否损 居 民的住 房 困难 ，同时土地 的级 差利 益 ，农 民也能 害 了社 会公 共 利益 和强 制 性法 律规 定 。 享 有 。当然 如何 分配 则是 关 系小产权 房 是否公平 首 先 ，小产 权 房合 同是 否 损 害 了社 会 公共 利 的大 问题 ，容 后文 分 析 。因此 ，小 产权