REITs在我国曲线发展模式.docVIP

REITs在我国曲线发展模式【摘要】房地产业是高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，当前房地产投资信托基金（REITs）呼之欲出。 【关键词】REITs 曲线 发展模式 房地产业是高投入、高风险、高产出的资金密集型产业。在我国，股票市场融资对房地产企业而言有不小难度，拓宽房地产企业融资渠道既是企业发展的需要，也是维护金融稳定的必要条件。在这样的大背景下，房地产投资信托基金（REITs）呼之欲出。 一、REITs在我国的曲线发展模式 由于我国至今还没有颁布针对REITs的明确的法律法规政策，REITs在我国的发展主要面临无法公开上市交易和无法避免双重征税等问题。在现有的条件下，REITs在我国有以下几种曲线发展模式。 1、信托计划下的“夹层融资”模式。该模式以北京国投为代表。2003年12月9日北京国投推出的“法国欧尚天津第一店资金信托计划”（简称“欧尚信托”），仿效REITs的运作模式，集合运用信托资金，购买法国欧尚天津第一店的物业产权，然后以物业的租金收入分配给投资人，实现投资人的信托投资回报。在信托期末，北京国投将发行下一个信托产品或处置该物业，用于归还上一期投资人的本金，或者由开发商在信托期限内以本信托产品的信托本金购买价格上浮10%的价格回购本物业。 2、内地企业剥离旗下优质物业在香港发行REITs。该模式以越秀为代表。2005年12月21日，内地首只房地产信托投资基金――越秀基金（0405．HK），在港正式挂牌。 越秀在海外注册了六家BVI公司，将国内估值40.5亿港元的四个优质物业：白马、财富广场、城建大厦及维多利亚广场分别转让给柏达BVI、金峰BVI、福达BVI、京澳BVI，而这四个BVI公司都是GCCD BVI的全资子公司，之后，GCCDBVI公司将四个子公司股权全部转让给越秀REITs，REITs以物业为支撑向社会发行基金份额募集资金，交由资产管理公司管理运作，由资金信托人托管。而资产管理公司与物业租赁代理公司还有顾问公司都是有越秀所控股的子公司。至此形成一个较为完整的REITs运作体系。 3、直接收购物业进行海外上市发行REITs。该模式以新加坡嘉德置地集团为代表。2006年10月，新加坡嘉德置地集团向外界公布，准备将旗下收购自深国投的业态已经比较成熟的物业打包，争取年底在新加坡上市发行零售物业REITs。其资产包净资产值约达40.21亿人民币(8亿新元)，包括北京的嘉茂购物中心? 望京、九龙商厦、安贞华联商厦，上海的嘉茂购物广场?上海七宝，河南的郑州华联商厦，内蒙古的金宇购物中心，以及安徽的嘉信茂广场?芜湖。截止到2006年8月31日，其建筑总面积在453,506平方米，平均出租率在89.9%，预计投资回报率为7.4%。 4、天津滨海新区的REITs试点。该模式以领锐基金为代表。2007年1月，由滨海新区管委会运作的REITs，领锐基金获得了银监会“特批”，成为内地首个合法身份的房地产信托投资基金试点。 与通常的REITs收购商业地产经营获益不同，领锐“资产包”的初步对象是工业厂房，并将资产收购范围框定在滨海新区范围内，以符合“试点”要求，资金募集对象也限定为中央以及天津市直属的国资企业。中房集团，中石化以及天津市的国资企业红勘集团，成为了首期募集资金的对象。 5、以“产权式REITs”发起的公司型自我偿付的集合投资计划。该模式以嘉富诚为代表。2007年2月，嘉富诚与镇江快鹿产业港签署了工业标准厂房“产权式REITs”投资协议，并组建了相关资产管理公司。嘉富诚目前已经打包的资产池共有商业地产、工业地产两个，其中商业地产总资产值60个亿，工业地产总资产值50个亿。 嘉富诚REITs对同一大型物业产权进行分割，成为每份价值仅在万元左右的小产权，售与投资人。投资人自愿将该产权留滞于资产管理公司，进行统一管理。为保证投资人利益，资产管理公司对该项投资合同进行担保和赔付。 二、曲线发展模式的局限性 1、除海外上市模式外，其他模式都面临无法公开募集资金和上市交易的困境。募集对象单一，产品缺乏流动性，只有有实力的机构或个人可以参与。 2、海外上市模式虽然可以解决流动性的问题，但是付出的代价也是高昂的。我们可以看到，越秀投资在发起REITs这一过程中先后自己或合资设立了十个公司机构，包括6个BVI公司，一个房地产资产管理公司，两个租赁代理公司，一个顾问公司。通过层层的委托代理关系及股权控制，形成了一个庞大的REITs运行机制，这些机构在发起设立及维护都需要很大一笔资金。在对国内的物业所有权进行几番转移至海外BVI公司时交纳的营业税、契税，还有前期的相关机构评估费用等加起来也不是一个小数目。在今后的经营中众多的机构还存在着税收问题。