北京 供需失衡限购持续发酵.docVIP

北京 供需失衡限购持续发酵在本轮房地产限购政策中，令业界轰动的当属华业东方玫瑰降价事件。一夜蒸发40多万元，华业东方玫瑰老业主要求退差价。“开发商降价，老业主要求补偿差价”。8月初，华业东方玫瑰二期A9号楼推出了80多套特价房，均价14000～15000元／平方米，和优惠前16500元／平方米的价格相比，降幅达到10％以上。降价引发了前期销售的A4号楼40多位老业主的极度不满。毫无疑问，这是一个标志性的降价胜于“价格为王”的限购事实。 “价跌量涨”各大房企看谁跑得快， 北京中原地产数据显示，北京上半年商品住宅成交4.37万套，成交面积为454.77万平方米，同比下，降15.7％。8月22日～8月28日，共新开4个楼盘，新增商品房推盘量22.44万平方米，共1908套房源，开盘项目均为旧盘加推，除丽都壹号是位于三、四环之间，其他均位于五、六环，普通住宅以80～140平方米二居、三居为主。8月22日～8月28日，新建商品住宅网签成交量1305套，环比8月15日～8月21日上涨13.48％，与上月同期相比下降40.47％，本周新建商品房总成交网签量2876套，住宅占45％。8月份新建商品住宅期房供应5849套，环比上涨53％，网签成交累计4662套，比7月同期萎缩46％。 从4月住宅项目供应猛涨、成交量随之上涨，到现在的库存量高居不下、成交大量萎缩，新建住宅项目面临“山穷水尽”的困境。2010年两次楼市调控后，凭置业刚需的强劲余力支撑了今年1月楼市最后的疯狂，在“国八条”和“京版十五条”后，秉承2月春节期间的低迷成交，北京新建商品住宅一蹶不振，持续低位成交。4月下半月起，住宅供应井喷，房源积压形成供需严重失衡，有效需求量已被大量消耗。 由此，降价销售开始打响。3月5日，远洋一方以“打折”方式实际成交价格下降4500元／平方米，打响北京楼市降价第一炮后，首开常青藤等一些楼盘也纷纷效仿，折扣幅度加大、开盘首日顶用房款与机构媒体组织的购房团等琳琅满目的优惠策略层出不穷，并且成交率也多集中在这些“热销”楼盘中。 降价一直在进行。碧桂园、中海、恒大等地产大佬都冲在了促销前列，而且取得了很好的效果，在淡市中创造了不少热销案例。 8月初，华业东方玫瑰也推出了60套特价房，每平方米下调约1000元，部分较低楼层单价甚至只在14500元／平方米左右，降幅达到10％以上。这几乎成为通州在售新房项目的最低价。与此同时，通州珠江拉维小镇推出30套特价房，毛坯均价14500元／平方米，精装均价17500元／平方米，较去年底该楼盘25000元／平方米的均价下调近万元。 近三年通州出让的住宅类地块合计为21块，提供的住宅建筑面积为387万平方米，占到全市住宅地块出让面积的13.1％。库存量已经上涨到历史高点的通州很可能继续面临冲击。去年下半年供应的通州项目大部分签约量都不足三成。通州等新城房价有望跌至万元。 随着水面的下降，裸泳的开始浮出水面。大兴区在售商品房项目价格正在走低。据亚豪机构统计数据显示：2011年1月份，大兴区域在售项目的成交均价为19262元／平方米，2月份春节前后成交均价为21923元／平方米，截至8月25日成交均价为20111元／平方米，相比2月份价格下降了8.3％。 在楼市调控政策影响下，现在不仅通州、大兴，其他很多区域也已经逐渐开始出现特价房的促销行为。位于房山的中粮万科长阳半岛8月初迎来第九次开盘，前五期均为“日光盘”，第六期变成“月光盘”，第七期当日售出60％，而到第八期仅为30％。第九期推出分期首付的促销手段，首付30％可以分期付款，首次付款最低为10万元。 除了长阳半岛，万科在北京的多个在售项目也均有这样的促销优惠。位于昌平的金隅万科城，首次支付10万元之后，剩余房款可在一年时间内再分两期付完。目前在售的万科蓝山loft项目也一直采用首付分期的方式进行促销。万科和住总共同开发的金域华府，也推出了特价房。北京万科通过分期首付和特价房的方式来应对惨淡的市场。 如果说2～5月还有很多企业在观望、等待，那么近三个月大部分开发商都已行动起来，推盘、促销、回笼资金，缓解资金链压力。2011年上半年央行6次上调存贷款准备金率、2次上调存贷款基准利率，严酷的货币政策虽然被指直指高涨的CPI，虽然是牵一发，但对楼市可谓动全身。受贷款利率上涨影响，在京的刚需购房者已经有一定的压缩，而对于京版“国八条”中对购房者资格和购房数量的限定，本地居民限购两套、外地居民提供连续五年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明限购一套的政策，投资购房几被挤尽。 从整体来看，无论是北京的本土房企还是在二、三线城市有项目的北京房企，似乎借“限购令”变“促销令”，通过促销降价快速回笼资