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建立我国新租房市场方案思考【摘要】本文从对我国当前租房与售房市场现状的分析和思考入手，提出了一个新租房方案。该方案的实施对房地产业是个不小的结构性调整，不仅对解决我国大量中等以下收入人群的住房问题起到巨大的推动作用，而且可以促进我国房地产业的健康发展。本文从满足民众住房需求为出发点，全面考虑了开发商开发租房市场的积极性和政府指导调节作用的重要性，初步论证了新租房方案在中国市场的可行性。 【关键词】租房市场 新租房方案 一、建立新租房市场的背景分析 在“十一五”规划中期，我国的国民经济和社会发展转入科学发展的轨道。十一届全国人大一次会议政府工作报告指出：必须促进房地产业持续健康发展。广大人民群众在建设社会主义小康社会的伟大事业中做出了不朽的贡献，同时也享受着改革开放的丰硕果实，当然还承受着不小的生活压力：社会保障缺乏、教育问题和住房问题。其中，由于资金需求巨大、价格涨幅迅速，买房成了一个尤为突出的问题。从1998年住房制度改革至今，中国的房价可谓一路飚升，据有关统计数据显示，城镇中有70%的居民买不起房。但奇怪的是，我们还是看到人们争先恐后地购房，这并不是因为普通老百姓都有实力承受高额的房价了，而是由于以下因素。 1、对未来房价稳定没有信心。尽管政府一直强调控制房价，但房价仍然不断地快速上涨，因此老百姓担心今后更买不起房。这就促使城镇中低收入的家庭宁可负债累累也要尽早购房安居，而低收入者则是心有余而力不足。 2、商品房供应结构不尽合理。我国商品房供应以销售为主且价格居高不下，经济适用房和廉租房虽有所补充，但远远不足。现在的租房市场处于初级阶段，既没有规模也没有形成正常的市场秩序和市场监管体制。目前租房市场基本是零散的个体行为，想租房找中介、想租到像样的住房或集体租房比较困难。据调查，由开发商提供的具有一定规模的、较为稳定的租赁房在城镇的租赁房中仅占2%。毫无疑问，在这样的市场里，房东的权利和随意性极大，租金、室内环境、生活设施和安全问题等都没有标准规范；同时，对不正当交易和违法违规行为监管不力，使承租者在交易中处于弱势，房屋能住多久、租金变化有多大等问题都是承租者无法预测的。 3、传统观念的驱使。在中国老百姓的观念里，租房似乎总是下策，总给人生活不稳定的感觉，因为租来的房屋永远只能做临时的栖身之地，而不可能成为家，所以基本上一个稳定的家庭都是从拥有自己的住房开始的。笔者认为这个观念的形成其实是租房市场发展滞后、租房体制不完善所导致的偏见，只要市场能够正确引导，人们的观念是会随之而变化的。 我国政府在“十一五”规划里已经明确提出中国城镇化建设的方向：减少农村人口数量，实现农业现代化，增加农村人口收入。那么减少的农村人口到哪里呢？必定进入城市务工。据统计，中国7.37亿农村人口中有70%是剩余劳动力，他们将在城镇化建设的进程中逐步进入城市务工，那就需要住房，可他们中的绝大多数都不可能拿出大笔资金在城里购买住房。再者，他们工作地点的流动性比较大，房屋的固定性和工作的流动性会产生很大矛盾。除此之外，还有那些如潮水般流入社会的大学毕业生，他们没有存款，付不起购房首付款，选择的职业也不是一定终身，居所地点难定，租房对他们来说是最佳的选择。这样就形成了一个相当巨大的潜在的租房市场。 在这样的形势下，如果能给消费者提供一个有足够房源、市场秩序基本规范的租房市场，无疑可以为这些问题提供一个很好的解决方法。但目前我国的租房市场还处在“原始状态”，可租房源少、规模小、档次低，现在的租房市场很难解决上面的问题。 二、新租房方案的内容 温家宝总理在十一届全国人大一次会议政府工作报告中指出：“正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。”笔者认为，调整商品房供应结构、抑制房地产价格过快上涨的有效途径是大力发展租房市场。本文提出的新租房方案的主要内容是：政府依据相应的法律法规，制定鼓励开发商开发出租房和规范市场管理秩序的政策；开发商拿出一定比例的房源作为稳定的可租房产，可租房产必须能够长期出租给消费者，并且允许租金在一定范围内合理变化。该方案把社会中产阶级人群作为主要服务对象，给他们提供稳定的租房市场，具体内容如下。 1、政府制定相应政策。由于我国房地产业发展迅猛，中等以下收入的家庭数量很大，为促进租房市场的快速健康发展，可鼓励和调动房地产开发商的积极性，由开发商提供出租房，并以盈利为目的。国外的做法一般由政府提供房源出租，政府应依据房地产方面的法律法规，制定相应的鼓励政策。如：开发出租房项目在贷款（低息或贴息贷款）和贷款期限方面的优惠政策；开发出租房项目在土地出让和规划审批方面相适应的政策规定