日本土地信托特点及借鉴.docVIP

日本土地信托特点及借鉴一、信托的起源与基本内涵 “信托”指信任委托，是一种代人理财的制度安排。我国《信托法》中所称的信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为（委托人所指定的或者法定的）受益人的利益或者特定目的，进行财产管理或者处分的行为。信托事业最早起源于英国，民事信托制度也发端于英国，而民事信托中所委托的信托财产均以土地等不动产为主，所以土地等不动产信托比其它国家都普遍。但随着经济的发展，英国的土地信托也由过去较多限于土地信托财产权益问题转变到以经营盈利与社会经济发展为目的。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本等东南亚地区。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，为日本的经济发展做出了重大贡献，其模式值得借鉴。 二、日本土地信托模式及特点 1984年，日本开展了对有效利用土地起积极作用的土地信托。日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。土地信托包括出售型和租赁型，前者指委托人将信托财产委托信托业者出售，受托人将出售所得，在扣除受托人的报酬及其它手续费用后，交付给委托人；后者指受托人无处分信托财产的权利，在信托期间信托业者应定期给付委托人信托收益，信托终了时，委托人仍保有原土地的所有权。该模式具有以下特点：1.替代性。即通过土地信托方式解决了土地所有者具有土地开发的积极性，但无能力开发的现象，具有替代性。2.稳定性。即土地所有者将土地信托给信托银行，在信托期内如租赁信托可获取稳定的信托红利，因而对土地所有者来说极具投资魅力。3.高效性与多样性。即吸取民间土地信托制度能够高效配置利用土地的特点，使国有土地的管理与处置手段多样化。（图1） 三、我国农村承包地开展土地信托服务的必要性 土地信托是土地流转中的一项制度创新，是促进土地使用权规范有序流转的必由之路，开展土地信托服务十分必要。 1、加速农村人口流动，促进农村城镇化进程，提高土地资源配置效率。随着我国经济的高速发展，农村人口转变为城镇人口的过程加快，城市化率已由1949年的10.64%提高到目前的45%左右，客观上为土地使用权流转提供了平台。同时，实现向市场经济的转变必须培育要素市场，促进劳动力、资金与土地等要素的流动。只有劳动力的流动，而无土地的流动，就会使土地处于闲置状态，只有成立土地信托机构，才能提高土地资源重组效率，使土地经营权依法、规范与经济流转。 2、有利于调整土地结构，提高土地利用规模效益。如浙江省绍兴市于2001年2月在全国率先实行土地信托服务，不到半年时间，全县流转土地15.8万亩，土地集中到有能力、有资金、有市场的种养大户和工商业主手中，有50%的农田进行了种养结构的调整，土地产出量增加5到10倍，使土地得以发挥最佳效益。 3、有利于维护农民的权益。农村问题的解决必须从制度层面入手,土地信托制的创设就是其中有效措施之一。在土地信托制度下使农民将土地承包经营权作为信托财产，移转给土地信托机构，由该机构经营管理或承包给他人经营，既可实现土地的规模化运作，又使农民在信托期限内享有信托利益，信托终止，还可以恢复行使承包经营权，农民的基本权益得到了保护。 四、借鉴日本土地信托经验，构建我国农村土地信托运作模式 1、成立农村土地信托机构，明确其职能 土地信托机构主要职能包括：信息传递职能、中介服务职能、监督管理职能、经营管理职能。 2、建立土地投资信托基金、构建土地信托运作模式 土地信托基金是土地信托部门为开发经营土地而设置的营运资金。其主要来源有：银行等金融部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。借鉴日本土地信托经验并结合我国农村土地产权实际情况（农村集体土地所有权不变、承包权相对稳定、经营权可合理流动），笔者认为土地信托可采用以下运作模式：（图2） 原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构，土地信托机构作为受托人既可将土地经营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发经营者从而收取租金、转让（包）金或股利；也可以与专业土地开发公司通过签订土地开发合同，收取开发收益（开发公司按合同取得相应酬金），然后将土地使用权再进行出租、转让等活动。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发经营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款（农业贷款、政府扶持、利率优惠）来筹集，金融机构可通过出售贷款债权的方式向广大投资者再融通资金，既增加投资渠道，又分散金融风险。 3、推行土地信托运作模式的支持体系 （1）政策法规支持。九届