对当前中国房地产市场问题分析.docVIP

对当前中国房地产市场问题分析在国民经济连续多年保持高速增长的发展态势下，中国的房地产市场开始进入一个关键时期，一方面房地产业在国民经济中的地位越来越重要，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面房地产市场发展“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，越来越受到各方面的关注。 一、房地产市场现状 中国各城市房价不断攀升，城市双富(负)现象严重，富(负)者更富(负)，即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润，富者更富，然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款，即所谓负者更负。在国际上，房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标，一般认为房价收入比在3-6倍之间比较科学。据调查，2005年2月，我国最具有影响力的25座大中城市市区每平方米商品房平均房价为4523．12元、人均可支配收入为12575．44元，作者以三口之家购买建筑面积为80平方米的商品房为例，计算出了相应房价收入比的平均值为9．55，远远高出国际比值。 二、房价居高原因分析 不少人认为，地价对房价起着决定性的影响，这只是其中一方面的原因。对房价的影响，还取决于市场的供求关系。如果土地的供应减少，一定会引起房屋供应的减少，如果在这其中，又有房地产发展商看好土地未来的升值，囤积土地，这种供求的不平衡就更加严重，房价就上涨得更快。另外，最关键的第三方面原因是炒作，中国房地产的投资需求存在着明显的“羊群效应”，许多团体或个人争相涉足房地产进行投资，使得房价呈现“虚高”现象； 在房地产市场中存在四类投资者，我们可分为开发商、炒房团、个体投资者或个体炒房者、真正买房者，他们构成了一个金字塔形状的购房模型。在这个模型中的上三层即开发商、炒房团和个体炒房者可看作有实力的“忽悠”阶层，他们对房子的信息了解相对较多或者说具有一定的市场敏感性，而位于最底层的真正买房者的资金则不同程度或按比例被他们所瓜分。从房地产市场分享一杯羹的欲望让塔尖的开发商获取大量利润，从而造就了一大堆富豪挤身于中国财富500强中。而一旦位于底层的人们看清楚形势，不盲目购房，则可能导致崩盘，金字塔倒塌。由目前房地产市场有价无市，空置率过高可看出这种趋势正逐渐深化。据悉，截止2005年11月，全国商品房及住宅空置面积分别达1．14亿平方米和0．63亿平方米，占比55．3％，比上年同期分别增长14．2％和8．0％。 三、中美房地产市场发展模式对比 为了更深入地分析中国房市中存在的问题，我们结合美国房地产的发展模式加以对比。在美国，房地产公司的业务更专业化，做地就做地，做房子就做房子，搞出租就搞出租，每家公司只做一个环节来追求增值。因此，在美国，预售的销售模式基本不存在。庄美国的地产模式中，基金或者投资银行成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。正是因为这种独特的发展模式，使房地产企业始终无缘全球财富500强，因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。 然而，中国的房地产存在对银行的过分依赖，缺乏对基金、尤其是海外基金的利用的问题。房地产开发投资以高速度增长，表面看来是有充裕的开发资金作后盾，但实际上在房地产开发的资金链中，直接或间接来自银行的资金占了主导地位，一部分通过银行对开发企业的直接贷款，另一部分则通过银行对个人购房的按揭贷款，其中部分资金通过预售定金方式转化为开发企业的开发资金，据统计，目前房地产开发企业国内贷款虽然明显下降，但总规模仍然偏大，特别是由房价拉动的定金及预收款增长迅速。2004年1至11月，房地产开发投资本年资金来源中，国内贷款和定金及预收款共计8754．2亿元，占61．2％。由于房地产开发企业和个人房贷均多为长期贷款，因而无论是房地产贷款规模偏大，还是房贷需求过盛，都必然推动信贷结构中中长期贷款增长加快。2004年金融机构短期贷款连续下降，而长期贷款7月起持续上升，到12月达76707．4亿元，比上年增长21．0％，增幅比2004年短期贷款高17．3％。 房地产虚拟资产的膨胀很大程度上依赖着信贷规模的扩张，房地产开发企业以少量的注册资金，通过各种方式取得土地，由建筑业企业垫资开发，取得预售资格后开盘销售，获得收入，然后再投入滚动式开发，在这个“空手套白狼”的过程中，开发商并没有承担太大的风险，而将风险转嫁给银行，消费者和建筑业企业，形成一定程度的虚假繁荣。从上述分析可知，近几年房地产市场火爆的背后已隐藏着极大的风险，国家若不加以有效的调控，其危害将日益明显。因此，我们可以借鉴以美国为代表的发达国家房地产发展模式，发展对基金、尤其是海外基金的利用，分散融资风险，无论是对国家、开发商以及广大购房者都是有益处的。 四、切实保持中国房地产市场持续健康发展 如何让中国房地产市场保持持续健康发展，