浅析房价持续上涨原因及对策.docVIP

浅析房价持续上涨原因及对策从2004年底开始我国房价迅速攀升，2005年3月，政府一系列抑制房价涨速的宏观调控政策陆续出台，人们充满希望持币以待。不料去年以来，全国大部分地区房价再次反弹，房价出现了难以撼动的态势，无论是政府宏观调控，还是媒体的口诛笔伐，一切似乎都无济于事，房价依然居高不下。3月间，北京期房均价较上年上涨19.2％的地方统计消息公布，因领先于上海而引起震动；5月初，深圳市公布了当地一季度的官方统计，深圳关内商品住宅价格同比上涨35.46％，平均房价在全国首次冲破万元大关。 目前房价上涨的原因人们众说纷纭，有人说开发商有房不卖，我认为这不会是一个普遍现象，作为开发商来说，他们有多少资金能积存那么多的房子，这是高估了开发商的资金能力，所以开发商捂盘的现象不会成为房价持续上涨的主要原因。也有人说政府过高地炒高了地价，土地招标制也推动了房价的上涨。但是只要土地价格是由真实的市场竞争决定的，较高的土地价格就未必是件坏事，因为它会促进人们更为节约土地，避免城市的过度扩张。中国究竟不同于美国和许多其它国家，人口密度相对较高，我们必须要比别的国家更有效地使用土地。一个重要的手段，就是要承认和面对土地的真实成本，就要将土地市场转变为真正竞争性的市场。 因此我认为根本原因还是在于需求――供给结构的不合理，而供给结构的不合理主要是由住房开发属性定性不准确造成的。 目前我国94％的住房开发定性为“商品房”，“经济适用房”只占6％，但其性质却是微利“商品房”，而廉租房则不足1％。什么是商品房？作为市场经济行为，商品房开发应随行就市、自负盈亏，房地产商对户型、价位、销售等环节拥有绝对的自主权，追求利润最大化是房地产开发的首要目标，并无义务承担保证中低收入群体住房的责任。对于经济适用房，相关文件给出的解释是：以微利价出售给中低收入家庭、住房困难户的商品房，是按国家住宅建设标准建设的普通住宅，只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5％以内的利润）构成，应占住宅总量的70％。“经济”加“适用”加“商品房”，是个含混不清的词意组合。商品的市场属性与微利没有一点关联，商品属性决定了所谓的经济适用房不可能以中低收入家庭为主要供给对象。事实上，对照经济适用房的“官方”解释，实际的操作却是令人啼笑皆非。以北京某个著名经济适用房组团为例，80％以上的户型是100平方米以上的，甚至150平方米以上的也不在少数，而媒体揭露的装修高档的“豪华”经济适用房比比皆是。普通老百姓“一房难求”与已售经济适用房的“高租售率”的现实比照，让经济适用房沦为富人的消费品，完全“变味”。对于定性为只租不售的廉租房，目前的廉租房体系远未健全，房屋来源于腾退的旧公房，不仅房源稀少，而且随时面临拆迁，再加上维护与管理也难以到位。形式意义大于现实意义。 住房开发属性的含混让政府出台的多项调控措施，难以“有的放矢”，调控目标自然无法企及。 另外，从房价上涨的原理上看，有几个因素会造成它的上涨。除了城市化进程加速，居民收入增长以外，还有就是经济面好、通货膨胀、银行低利率等等，这几个因素今年都存在，也推动了房价上涨过快。 因此，要使我国的商品房价既能够保持稳定、又能够缓解社会的不满情绪，政府的作用仍然是关键。 1、要建立健全住房社会保障体系。把解决中低收入阶层的住房问题纳入公共选择程序。经济适用房和廉租房的选址、兴建规格及适用人群，本质上是政府究竟将以多少资源用于买不起商品房的弱势群体的问题。这正是一个公共选择过程，应当在广泛征求意见的基础上，通过听证会或地方人民代表大会等程序，寻求一套公平合理的解决方法，最终使多数公众能够接受并感到满意。同时，廉租房还是房地产供给的重要组成部分，通过廉租房数量和地点选择，可以起到防止房价大起大落的作用。 住房社会保障体系是世界各国都有的政策，在1998年房改之前，中国是全世界最彻底的住房由国家分配的保障制度，房改货币化同时将历史多年的分配性保障用低价变为了个人私产，解决了大多数城市家庭的住房问题。2004年全国城镇私有住房率高达84.1%，其中商品房占16.2%，而房改房占56%。但此后的建设过程中，经济适用住房与廉租房的建设则有些随市场的调节弱化了，更多的人从消费观念到消费模式都只看准了市场中的商品房，并让低收入家庭成为失去实物住房分配之后的更弱者。 政府工作的重点是用市场、非市场和半市场化的多种方式，逐步建立多层次消费群体的住房问题。一部分靠廉租房解决，一部分靠市场中的中小套普通商品房解决，一部分靠完全的商品房解决。但重心在分步骤的解决，政府必须承担责任的是低收入家庭的住房困难，这实际就是住房保障制度的开始。 2、应该重新定位住房开发的属性与价值