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浅谈房地产小区项目开发前期造价控制对项目重要性摘要 本文以房地产企业投资项目的前期造价控制为研究对象，系统分析目前我国房地产企业投资项目造价管理的现状及存在的缺陷，并从工程项目的可行性分析、招标和设计三个阶段进行造价控制的角度出发，探讨了房地产开发前期的造价控制做法，指出企业必须提升对造价管理认识，从而达到更好的对房地产小区项目开发前期造价进行控制的目的。 关键词：房地产，限额设计，造价控制 引言： 随着房地产项目的蓬勃开发，企业的发展也随着市场的需求不断的投入优质人力和高档材料来提升项目的整体素质和买点，获得较高的企业增长效益，所以纷纷在提高管理水平和确保质量的前提下，从自身管理水平上下功夫，进行管理创新，向管理要效益，在这一阶段，项目开发者必须清楚的认识到控制项目前期造价是提高经济效益的关键。 降低造价的途径可归结为两种实现方式：一是在既定的经济规模、技术条件、质量标准条件下，通过降低消耗、提高劳动生产率等措施降低造价；二是改变造价发生的基础条件来降低造价[1]。在房地产项目建设阶段的造价控制就是在第一种情况下的降低造价途径，而第二种降低造价的方式主要是在开发前期阶段的造价控制。 一、项目前期造价管理的不足 项目前期的造价管理主要是指项目开发前的可行性分析，设计和招标三个阶段。这三个阶段归结到最后以设计的成品来实现，所有的控制也最终在设计这一阶段得以体现。关注到前期，特别是设计阶段造价控制是全面控制造价管理工作的关键，而可行性分析和招标阶段则是为全面控制造价提供了保障。统计资料表明：设计阶段影响工程造价的程度为60~70%，而在施工阶段影响工程造价的程度只在20~30%[2]。但在目前的项目前期造价管理中往往有以下一些不足的地方： （1）投资控制研究成果一般体现在项目可行性研究中，但在现行经济管理体制下，投资者不重视项目前期管理工作，不考虑承担投资风险，缺乏搞好可行性研究、缺乏提高投资经济效益的主动性。只有对项目可行性研究的更深度和广度的探讨才能更好的挖掘项目的深层次内涵。 （2）可行性研究的时间周期短，缺乏多种投资方案的比选。大多数的项目的可行性研究工作往往只对惟一的方案进行“可行”而开展，缺乏深入论证，对方案中材料、设备的选型并未详细经过市场的调查及比对，缺乏客观性及科学性，容易出现投资难以控制的局面。当然，这种情况已在不断的调整。 （3）设计工作缺乏协调，设计方案深度不够。传统的造价管理中，在该阶段造价人员未能主动的参与设计阶段的造价控制，只要按设计任务书的相关要求及规范进行设计出图就行了，缺乏必要的工作协调。设计方案的优劣及其所决定的造价的高低与设计单位密切相关，而设计单位习惯要求设计达到工程项目的功能要求不考虑造价的控制，对所设计的产品所选用的材料、设备等等未能经过一系列的造价对比，导致造价管理工作往往趋于被动状态，无法真正做到设计阶段的造价控制。 （4）在当前的经济体制下，存在着招标过程中很多的舞弊、暗箱操作等现象，对后期的投入存在隐患。 二、房地产开发前期的造价控制做法探讨 在充分考虑土地费用、建筑造价、项目定位、城市规划、 交通 、配套、环境、地块、社会经济条件、当地消费能力、消费习惯等因素的基础上做好可行性分析，在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，讨论确定的项目定位，完成项目定位阶段的全造价测算来确定项目各阶段费用的计划金额，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。在招标、设计方面可考虑以下做法： （一）选择品牌设计承包商 在设计发包条件中，明确了设计承包商必须具备甲级资质，设计过同类型以上的作品，并有作品获得过市级以上的奖项；并通过现场实地考察，细心比选，确定在资金上，在技术上，在社会上有良好的口碑的设计企业作为我们项目的设计承包商。设计是包括规划、建筑、结构、给排水、暖通、园林、电气、材料设备、经济等专业人员的配合。推行设计招标，使技术和经济有机地结合；需要知道功能适宜，技术先进，经济合理的统一才能体现建筑的价值。 （二）签订补充协议，实行节奖超罚 为了能充分调动设计承包商的主观能动性，双方签订的补充协议中增加设定了设计成果质量奖的条款，该条款规定设计方提交正式施工图设计成果后，我方委托第三方监理对施工图进行评审和优化，视评审结果进行支付该奖项。在这种良性且有效的刺激下，设计承包商的设计项目小组工作将会更为主动，考虑问题也会更为全面。 （三）在合同中制定限额设计主要条款 限额设计目标旨在设计阶段对建设项目进行造价控制，是房地产企业在设计阶段对开发建设造价进行预控的有效手段。限额设计是根据经审核批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计，根据审核批准的初步设计概算来控制施工