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第一部分对商务公寓的专题研究
第一部分
对商务公寓的专题研究
一、 商务公寓的基本概述:
随着现在写字楼的发展,各大开发商为了抢占市场份额纷纷推陈出新,“商
务公寓”这一词语对大家来说已并不陌生,尤其是商务氛围最为成熟的车公庙片
区,这类产品更是屡见不鲜。比较具有代表性的有金润大厦、财富广场、银座国
际、英龙展业中心、杭钢富春大厦、凤凰大厦2号楼等。
二、 商务公寓产品一般具有以下几类特征:
1、产权年限:很多人认为这类物业是开发商为了吸引客户,在市场还不成
熟时,推出的一种边缘产品。他们的用地很多都是跟住宅一起拍卖的,例如车公
庙片区的金润大厦、财富广场、南山的南光城市花园等,其土地性质仍是住宅用
地,至多是综合用地,所以一般批地性质为住宅的商务公寓都拥有70年的产权,
而综合性批地的商务公寓则要看它主体的产权性质,有的是50年产权,如凤凰
大厦的2号楼;有的是70年产权,如金润大厦等,写字楼的使用年限都是50年。
所以这类产品一经推出就占有了一定的市场份额,深受中小投资者和一些成长型
公司的青睐。
2、户型分割小,总投资少:商务公寓的面积分割与写字楼相比略小,一般
都是每户50 ㎡—100㎡,有的甚至可以做到30㎡,这样既很好控制了单位物业
的总价,又帮助业主降低了的购买压力和风险。且因为深圳目前对商务公寓的首
付比例并没有一个明确的依据,有的是按照写字楼标准,首付5成,如凤凰大厦
的2号楼;也有部分项目是按照住宅标准,最低可首付2成,如财富广场、银座
国际等;另外一些项目则是采取了折中处理,首付3成或者4成,如金润大厦、
金运世纪等。不过综上所述,商务公寓不像写字楼项目那样首付必须5成。
3、办公成本低:我们都知道写字楼很大的一块支出就在于其昂贵的管理费
用,平均每月管理费用大约为 13元/平方米左右,而商务公寓不同,其管理费用
要低很多,每月管理费用大约为8元/平方米左右,如金润大厦,凤凰大厦2号
楼等,有的甚至更低,如杭钢富春大厦只有3.9元/平方米。另外一方面,一般
写字楼都是采用中央空调,每月的空调费用也在 10元/平方米左右,而商务公寓,
一般都是采用分体空调,价格便宜且使用灵活。
4、实用率高:商务公寓要比写字楼实用,商务公寓的实用率往往能达到
75%-80%,而写字楼的实用率通常在60%-65%。主要原因是商务公寓的分摊面
积的少,一般来说,稍微品质偏高的写字楼都会有阔气的大堂、宽敞的走廊,这
些都加重了业主的分摊负担。而商务公寓的设计通常比较实用,大堂不会过 、
走廊不会过宽、显得比较紧凑和务实。
5、投资回报率高:商务公寓售价都比写字楼低,一般是每平米2000元—4000
元不等,但在商务氛围成熟的区域,其租金差别并不是很 ,如车公庙的纯写字
楼喜年中心租赁价格在 120元/平方米左右,但与它只有一步之遥的金润大厦租
赁价格在 110元/平方米—120元/平方米左右,投资回报率一般能达到8%,有的
甚至更多。相对普通住宅只有2%-4%投资回报率来说,商务公寓的投资回报率
还是比较可观的。
三、 商务公寓在后期使用中所面临的问题及市场机遇?
1. 注册问题:
值得注意的是,某些具有70年产权的商务公寓由于土地用途的限制,并不
是可以随意注册。如车公庙的财富广场、杭钢富春大厦、英龙展业中心等,这类
物业原有的土地用途是住宅,在办理租赁合同时加盖的是租赁备案章,故在办理
工商注册时还需提供业主委员会的同意出租证明,否则将不予办理。而综合性批
地的商务公寓,如凤凰大厦2号楼,金润大厦等,在办理租赁合同时加盖的是租
赁登记章,故不需再提供其他的资料,直接可以办理工商注册。
商务公寓其物业定位是处于住宅和写字楼之间的一种过渡性产品,其产权归
属也是处于住宅和写字楼之间,对于企业来说,他们在工商注册程序上较写字楼
相比会较复杂,所以在选择这类物业时应仔细权衡。
2. 市场机遇:
应该说,商务公寓虽是市场尚不成熟的一种表现,但因其拥有产权年限长、
办公成本低、实用率高等优点,在市场上占有一席之地,深受中小投资者和一些
成长型公司的青睐。
第二部分
市场现售商务公寓产品概述
一、 海岸卡夫诺
项目位置 深圳市深南大道与前海路交汇处
产品类型 商业裙楼+写字楼+商务公寓
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