第一部分对商务公寓的专题研究.PDFVIP

第一部分 对商务公寓的专题研究 一、 商务公寓的基本概述： 随着现在写字楼的发展，各大开发商为了抢占市场份额纷纷推陈出新，“商 务公寓”这一词语对大家来说已并不陌生，尤其是商务氛围最为成熟的车公庙片 区，这类产品更是屡见不鲜。比较具有代表性的有金润大厦、财富广场、银座国 际、英龙展业中心、杭钢富春大厦、凤凰大厦2号楼等。 二、 商务公寓产品一般具有以下几类特征： 1、产权年限：很多人认为这类物业是开发商为了吸引客户，在市场还不成 熟时，推出的一种边缘产品。他们的用地很多都是跟住宅一起拍卖的，例如车公 庙片区的金润大厦、财富广场、南山的南光城市花园等，其土地性质仍是住宅用 地，至多是综合用地，所以一般批地性质为住宅的商务公寓都拥有70年的产权， 而综合性批地的商务公寓则要看它主体的产权性质，有的是50年产权，如凤凰 大厦的2号楼；有的是70年产权，如金润大厦等，写字楼的使用年限都是50年。 所以这类产品一经推出就占有了一定的市场份额，深受中小投资者和一些成长型 公司的青睐。 2、户型分割小，总投资少：商务公寓的面积分割与写字楼相比略小，一般 都是每户50 ㎡—100㎡，有的甚至可以做到30㎡，这样既很好控制了单位物业 的总价，又帮助业主降低了的购买压力和风险。且因为深圳目前对商务公寓的首 付比例并没有一个明确的依据，有的是按照写字楼标准，首付5成，如凤凰大厦 的2号楼；也有部分项目是按照住宅标准，最低可首付2成，如财富广场、银座 国际等；另外一些项目则是采取了折中处理，首付3成或者4成，如金润大厦、 金运世纪等。不过综上所述，商务公寓不像写字楼项目那样首付必须5成。 3、办公成本低：我们都知道写字楼很大的一块支出就在于其昂贵的管理费 用，平均每月管理费用大约为 13元/平方米左右，而商务公寓不同，其管理费用 要低很多，每月管理费用大约为8元/平方米左右，如金润大厦，凤凰大厦2号 楼等，有的甚至更低，如杭钢富春大厦只有3.9元/平方米。另外一方面，一般 写字楼都是采用中央空调，每月的空调费用也在 10元/平方米左右，而商务公寓， 一般都是采用分体空调，价格便宜且使用灵活。 4、实用率高：商务公寓要比写字楼实用，商务公寓的实用率往往能达到 75%-80%，而写字楼的实用率通常在60%-65%。主要原因是商务公寓的分摊面 积的少，一般来说，稍微品质偏高的写字楼都会有阔气的大堂、宽敞的走廊，这 些都加重了业主的分摊负担。而商务公寓的设计通常比较实用，大堂不会过 、 走廊不会过宽、显得比较紧凑和务实。 5、投资回报率高：商务公寓售价都比写字楼低，一般是每平米2000元—4000 元不等，但在商务氛围成熟的区域，其租金差别并不是很 ，如车公庙的纯写字 楼喜年中心租赁价格在 120元/平方米左右，但与它只有一步之遥的金润大厦租 赁价格在 110元/平方米—120元/平方米左右，投资回报率一般能达到8%，有的 甚至更多。相对普通住宅只有2%-4%投资回报率来说，商务公寓的投资回报率 还是比较可观的。 三、 商务公寓在后期使用中所面临的问题及市场机遇？ 1. 注册问题： 值得注意的是，某些具有70年产权的商务公寓由于土地用途的限制，并不 是可以随意注册。如车公庙的财富广场、杭钢富春大厦、英龙展业中心等，这类 物业原有的土地用途是住宅，在办理租赁合同时加盖的是租赁备案章，故在办理 工商注册时还需提供业主委员会的同意出租证明，否则将不予办理。而综合性批 地的商务公寓，如凤凰大厦2号楼，金润大厦等，在办理租赁合同时加盖的是租 赁登记章，故不需再提供其他的资料，直接可以办理工商注册。 商务公寓其物业定位是处于住宅和写字楼之间的一种过渡性产品，其产权归 属也是处于住宅和写字楼之间，对于企业来说，他们在工商注册程序上较写字楼 相比会较复杂，所以在选择这类物业时应仔细权衡。 2. 市场机遇： 应该说，商务公寓虽是市场尚不成熟的一种表现，但因其拥有产权年限长、 办公成本低、实用率高等优点，在市场上占有一席之地，深受中小投资者和一些 成长型公司的青睐。 第二部分 市场现售商务公寓产品概述 一、 海岸卡夫诺 项目位置 深圳市深南大道与前海路交汇处 产品类型 商业裙楼+写字楼+商务公寓