房地产企业信用分析要点.PDF

2015-12-28 房地产企业信用分析要点 联合资信评估有限公司 张 丽 房地产企业信用分析要点 房地产企业信用分析要点 联合资信评估有限公司 张 丽 房地产行业企业信用分析时需要考察的重点要素，包括行业状况、企业基础素 质、企业管理、经营和财务等方面，通过综合分析，进而判定企业偿债能力。 一、行业状况 房地产行业是中国重要的支柱和民生产业，发展态势关系到国民经济稳定和 金融安全。房地产行业具有周期性特征，短周期主要体现与宏观经济互为因果影 响，长周期主要体现在人口变化、迁移规律及城市发展规律上；房地产行业具有资 金密集型特征，具有土地支出资金总量大，建安成本支付复杂及大额特征，这对企 业的资金规模、流动性、资金运营水平有较高要求；房地产行业具有政策敏感性特 征，政府既可以通过金融等间接手段影响房地产市场，也可直接通过行政干预的方 式调控市场，同时，我国各级政府控制了全国土地，作为市场唯一卖方，房地产企 业对各类土地政策高度敏感；房地产行业还具有显著的地域性特征，房地产产品为 特殊商品，价值主要取决于所处区位，区位涵盖不同城市、同一城市不同区域、土 地对各类稀缺资源 （教育、医疗、休闲等）的占有等不同要素。 行业分析时关注宏观经济及区域环境、行业政策、行业运行和行业竞争等对 房地产企业经营环境的影响。 1、宏观经济 房地产行业与社会固定资产投资、居民消费水平、财税政策、货币政策等宏 观经济因素关系密切。房地产行业是资金密集型行业，房地产需求端（购房者）和 供给端 （房地产企业）均对国家金融政策依赖较强；土地政策会影响房地产企业拿 地规模和成本，税收政策对房地产企业成本控制带来直接影响。所在区域的经济环 境、固定资产投资需求、土地政策等会对房地产企业产生较大的影响。 1 | 房地产企业信用分析要点 2、行业政策 中国房地产行业长期处于政府“调控”状态，调控政策主要分为金融政策、 行政政策、土地政策、税收政策四大类。金融政策包括存贷款基准利率、公积金贷 款政策、存款准备金率等；行政政策包括限购限贷政策、购房补贴政策、各类别保 障房政策；土地政策包括土地供应政策、土地开发规划控制政策等；税收政策包括 营业税、增值税等各类政策。 房地产行业开发周期与产业链条均较长。开发周期长主要体现于房地产开发 包括前期拿地、房地产项目建设、房地产销售、物业管理等多个环节；产业链条长 主要体现在纵向上与钢铁、水泥、建材等上游行业及下游家装、家电行业均有极高 的关联度。此外，房地产行业的横向关联度也较高，开发周期与产业链条中涉及政 府、开发商、消费者、金融机构等多个群体，各类政策变化对房地产企业均会产生 影响。 3、行业运行情况 经过多年发展，中国人均住房面积上升，目前已达到 33 ㎡左右，接近发达国 家水平。相对于前十年高速发展的房地产市场，目前支撑房地产市场需求高速增长 的因素正在逐步减弱，但房地产投资依然呈增长态势，导致目前房地产库存处于历 史高位，去化压力增大。另外当前住房市场结构失衡，一线城市供需矛盾依然突 出，且房价畸高；部分二线城市及三、四线城市住房市场呈现不同程度供应过剩， 库存较高，房价下行压力较大。2014 年房地产综合景气指数下降至 93.93，房地产 投资规模依然较大，但投资增速放缓；房地产新开工面积和土地购置面积均有所下 滑，全国商品房销售面积和销售金额同比双降；行业整体盈利空间收窄。 关注历年中国房地产行业综合景气指数、房地产市场内部结构、房地产开发 投资规模及增速、房地产销售面积和销售额、销售价格波动等指标。 2 | 房地产企业信用分析