论“小产权房”问题的解决途径——兼论农村集体所有土地使用权的流转.pdfVIP

经济 ·管理 论 “小产权房问题的解决途径 论 一 小 兼论农村集体所有土地使用权的流转 产 权 房 一 口裴亚洲 问 题 的 解 决 [内容摘要] “小产权房”是现行房地产开发和土地使用制度下的一个特殊产物 经 途 径 济利益是 “小产权房”屡禁不止的直接原因。城市房地产开发过程 中的 “两个垄断”以 及农村集体所有建设用地使用权的用途限制和缺乏流转是 “小产权房”现象产生的 制度原因。针对 “小产权房”问题 的成因，作者提 出了问题的解决方案。 [关 键 词]小产权房 ；建设用地供应垄断；农村集体所有土地使用权流转。 [作者简介]裴亚洲 ，北京化工大学法律系副教授。 一 、 “小产权房”概念 25％到30％，在深圳则可能高达40％～5O％， 所谓 “小产权房”是指建设在农村集体 小产权房住宅的面积 目前 已经相 当于我国 所有土地上的商品性质的房屋 ，房屋建设 120亿平方米城镇住宅的4o％以上①。尽管 的目的是为了出售 ．而购买者是非本农村 国土资源部以及国务院等有关部门多次重 集体的城镇居 民或其他农村人 口。在农村 申禁止城市居 民购买农村小产权房 ．但 “小 集体所有土地上建设该类房屋违反了我国 产权房”还是面临禁而不止的局面。 现行法律法规，属于法律禁止的非法建设 ， 国家不承认购买者的所有权 ，购买人不能 二、经济利益是 “小产权房”屡禁不止 取得 国家发放的房屋所有权证书 ，相对于 的直接原因 符合 同家法律 、能够取得房屋所有权证书 价格低廉是大量城镇人 口购买 “小产 的城市商品房 ，上述类型的非法建设房屋 权房”的直接原因。近几年城市房价的暴 由于没有经过政府征地和土地出让手续 ， 涨 ．使得房价严重偏离城市居 民收入 ，大批 因此无法办理产权证和土地使用证 ．只能 城镇居民买不起商品房。对比之下，“小产 取得乡、村一级组织发放的不被国家承认 权房”售价只有正常开发的房地产价格的 的所谓产权证书，不能合法抵押或转让，在 几分之一。因此 ，出于解决住房需求 的目 遭遇拆迁时也无法维护其应有的利益 ，因 的，许多城镇居 民明知 “小产权房”属于非 此被称为 “小产权房”。 法建筑 ．所有权不受国家保护 ，还是不管不 自2007年以来 ，各地的小产权房陆续 顾的购买。 曝光。据不完全统计 ，小产权房的市场份额 按照我 国现行的房地产开发制度 ，合 在北京大概为20％左右 ．在西安估计占到 法的房地产必须建设在国有土地上 ，农村 84f社会科学论坛咖 l 经济 ·管理 集体所有土地上不能进行房地产开发 ，必 三、城市房地产开发过程中的 “两个垄 须通过政府征用法律程序．将集体所有土 断”和农村集体所有建设用地使用权的用 论 地转化为国有土地之后 ，再通过出让手续 途限制和缺乏流转是 “小产权房”现象产生 — 小 将国有土地一定期限内的建