住房保障问题在于公共政策性.doc

住房保障问题在于公共政策性住房保障问题已经成了目前中国房地产市场关注的核心，特别是解决城市低收入居民的24号文件出台后，社会上对该文件反应强烈。大家知道，这个文件对城市低收入者是一件特大的好事，政府总算把城市低收入者的住房考虑进政策的范围，把以往的政策重新调整。但是，我们也应该看到，由于该文件不是通过整个社会来讨论，从而使得涉及到中等收入者住房问题时变得复杂。 对于城市中等收入者的住房问题，政府要不要关注，政府要不要管？是不是如果24号文件出台之后，现代的房地产市场是“市场归市场、保障归保障”，即城市低收入民众的住房问题，是政府的事情；而房地产市场的价格变化，房地产商开发生产什么房子，其价格如何，那是市场的事情，政府不要管。其实，即使我们不把土地公有制这个基础前提考虑在内，看看美国纽约市政府对城市居民住房问题的处理，就知道政府对房地产市场要不要管，就知道房地产的住房保障体系包括了什么内容。房地产开发商及政府的职能部门不是一直在强调要与国际惯例接轨吗？在这里，就看看纽约市政府是如何做的。 大家知道，纽约算得上世界上第一大都市，据统计，目前，大纽约地区人口已经超过1800 万，纽约市区人口也高达700 多万。由于人多地少，住房问题自然是纽约人最为关心的话题。早在1971 年，纽约市制定了“421-a 房地产免税计划”，为住宅建设提供10年―15 年的税收减免来刺激房产开发。对投资贫困社区住房建设的开发商，这种免税政策甚至可延长至25 年。税收优惠期限主要根据住宅建设的地理位置确定。2006年，纽约首次对该市实施了35 年之久的“ 421-a房地产免税计划” 进行重大调整。要求房地产开发企业大幅增加纽约市廉价房建设专属区的数量，并根据市场情况每两年调整一次。房地产开发商要想享受减税优惠，在专属区每建５套房就必须留出１套廉价房供低收入家庭居住。房地产开发商在专属区每建一栋公寓楼，都必须留出一定数量的配套廉价房，且不得将廉价房建在其他地区，以鼓励不同收入的家庭居住在同一住宅区。 可以说，这个政策对纽约住房市场发展起到重要的作用。但是，由于纽约经济的迅速发展，以及人口进一步增长，纽约市住房危机也日益凸现，许多中低收入家庭不堪重负。2005 年的一项调查显示，29% 的纽约人支付房租的费用已超过其总收入的50% 。住房状况不容乐观。 面对房价让普通百姓越来越觉得难以承受，现任纽约市长布隆伯格2002 年上任伊始，就推出了令人瞩目的“新屋市场计划”。根据这项计划，纽约市拟在五年内耗资30 亿美元（2008 年前）新建翻修住宅6.5万套，重点解决中低收入家庭的住房问题。 从纽约的廉价房政策来看，它是一个多层次的住房保障体系，不仅仅是以城市低收入民众，而是包括中等收入民众。在这个多层次的住房保障体系中，对不同收入居民的住房问题采取不同的政策。比如对于中等收入居民，政府所做的，一是通过政府的帮助让中等收入者进入房地产市场；二是政府通过政策的方式让房地产企业生产中等收入者有支付能力购买的住房。 而为了实现房地产能够生产中等收入者有能力购买的住房，政府从土地拍卖、土地规划、住房生产、信贷支持、税收等方式对房地产开发企业提出了各种要求及严格监管，并用硬性约束的方式要求房地产开发企业生产这种类型的住房。 也就是说，尽管美国的住房保障体系比中国健全，美国的房地产市场比中国房地产市场发达，但是对于城市居民的居住问题来说，美国房地产市场从来没有过什么“保障归保障、市场归市场”，而是把保障与市场融合在一起，政府如何通过市场来帮助居民解决住房问题。 但是，目前中国的房地产市场为什么与居民的需求相关太远，关键是我们房地产市场发展模式、我们政府对房地产市场发展的观念与认识，还没有走上真正以人为本之路，没有让中国房地产市场发展成每一个中国居民住房条件改善的根本，其关键是我们许多房地产政策没有成为公共政策。 1