农村集体建设用地流转三地比较.doc

农村集体建设用地流转三地比较自新《土地管理法》实施以来，社会各界对农村集体建设用地流转存在争议，但各种试点也一直在进行。本文简要介绍了三个代表性地区的农村集体建设用地流转工作情况，并分析探讨了其中存在的问题和相关对策。 代表性地区集体建设用地流转基本情况 广东省 2001年10月，国土资源部和国务院法制办批准广东省顺德市为农村集体土地管理制度改革试点。2003年，广东省政府下发《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》。2005年6月，《广东省集体建设用地使用权管理办法》颁布，自2005年10月1日起施行。 两年多来，广东全省21个地级市中有12个市开展集体建设用地流转工作，流转土地1611宗，计1108公顷，涉及价款14．3亿元。流转工作基本以补办手续为主。开展流转的12个市中，经济比较发达的佛山市、东莞市开展得较好。佛山市5个区中，1个区(顺德区，原试点的顺德市)开展得较好，两个区刚起步，两个区未动。 顺德区开展流转以来，自2002年12月至2006年3月，共办理流转494宗，流转面积224公顷，农村集体经济组织流转收益3．8亿元，政府收取集体土地流转收益金3410万元、契税1461万元，流转土地中工业用地占98％以上；办理再次流转5宗，面积约3公顷；办理抵押23宗，面积约17公顷，贷款金额2521．3万元。从流转分布区域上看，流转的基本是城市周边的零散地块，没有大块土地。 江苏省苏州市 苏州市属于苏南经济圈，乡镇企业一度异常发达，上世纪90年代中期乡镇企业开始改制。为配合乡镇企业改制，1996年苏州市政府出台《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》。苏州市充分利用当时政策比较宽松的机会，处理了历史遗留问题，为绝大多数乡镇企业改制办理了集体建设用地流转手续。该市的乡镇企业改制早已基本结束，全市共流转农村集体建设用地约5333公顷(当时乡镇企业占用集体建设用地约1．33万公顷)，其中有1/3掌握在村里，只租不卖。 苏州市农村集体建设用地流转的高潮已经过去，现在面临的难题是流转以后如何完善、产权如何明晰。 安徽省芜湖市 安徽省芜湖市位于安徽省东南部，濒江近海，处于沿海开放向内地梯度推进的交汇点，是国务院确立的五个沿江开放城市之一，经济发展和小城镇建设水平位居安徽省前列。 1999年11月，国土资源部批准芜湖市开展农民集体所有建设用地使用权流转试点。试点方案及《芜湖市农民集体所有建设用地使用权流转管理办法》经国土资源部批准后，试点工作首先在5个镇封闭进行。2003年4月，经国土资源部同意，将流转试点扩大到15个镇。从2006年2月起，芜湖市流转试点领导小组根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，决定在全市开展集体建设用地流转工作。 芜湖市的集体建设用地流转基本围绕乡镇政府实施镇域规划、建设工业小区进行。 集体建设用地流转的动因与模式 根据广东省、江苏省苏州市、安徽省芜湖市的集体建设用地流转实践分析，依据动因，集体建设用地流转可归纳为三种模式。 经济发展驱动型的广东模式 改革开放以来，珠三角经济发展迅猛，特别是工业得到长足的进步。工业的发展需要大量的建设用地，不仅国有建设用地市场流转频繁，集体建设用地也被卷入市场进行流转，形成广东模式。 广东省因势利导，对流转进行规范，参照国有建设用地市场，制定了集体建设用地流转管理办法，具体的操作与国有建设用地管理的出让、转让、租赁等没有太大的区别，只是主体发生改变。 乡镇企业改制型的苏州模式 在乡镇企业改制过程中，为了使乡镇企业原来使用的集体建设用地纳入资产管理，苏州市要求乡镇企业改制时更换土地使用权人，形成苏州模式。 具体规定是：乡镇企业通过转让、出租、作价入股改制的，必须通过集体建设用地流转的办法转换土地使用权人或更换实际使用者。 乡镇政府推动型的芜湖模式 芜湖市为加快小城镇建设，实施城镇化战略，开展了乡镇政府推动的集体建设用地流转，形成芜湖模式。 流转的实质就是乡镇政府自行供应建设用地、经营建设用地。具体做法是：首先明晰集体土地产权，承认土地承包现状，确定土地所有权；然后由乡镇的土地发展中心同农村集体和承包者签定有偿流转合同；将流转来的建设用地进行前期开发，再按照“三集中”原则，将建设用地转包、出让或者租赁给用地者。 集体建设用地流转存在的问题 三地的集体建设用地流转取得了积极的效果，但这项工作在理论和实践中也存在一定问题。 土地市场失灵问题 集体建设用地流转实质是允许农民集体土地进入土地一级市场。我国现行的土地一级市场是国家垄断的，由国家、省、市、县人民政府为各项建设供应建设用地。如果允许农民集体经济组