台湾公寓大厦物业管理费计价面面观.doc

台湾公寓大厦物业管理费计价面面观台湾都会区近八成人口居住于集合式住宅大楼内，公寓大厦乃都会人口主要的居住型态。物业价值取决于管理质量的好坏，而管理质量往往也与小区收取之管理费有密切的关联。那么，小区的管理费是如何制订出来的?管理费的制订标准为何?为什么有的小区一坪管理费30元，有的一坪却将近300元，而这些管理费支出的项目又有哪些?本文将从法令面与实务面，介绍台湾公寓大厦管理费制订与运用的相关信息。 物业管理费的重要性 截至2006年底全台湾共计约35万余栋公寓大厦，集合式大楼乃当今房地产市场主流商品。而此类都会大楼小区户数，少则20户，多则可达2,000户。大家毗邻而居，且有部分空间与设备共享，因此若要持续性地维持小区软、硬件的管理与维护，必须全体住户皆有一致的认识．才能确保小区质量与房价。 许多人在购买房地产时，多着眼于小区所在区段、建筑设计、建材与房价等，却往往忽略了那些看不见、入住后才会发生的管理维护费用，殊不知这些才是确保整座物业价值的关键(图一)：从建筑物生命周期评估各阶段费用所占比例(图二)，我们发现物业管理营运与维护费占整个生命周期所需费用将近八成的比例。此外，许多共享设备(如电梯、水管、外墙等)随屋龄的增长老化损坏，其修缮更新费用，更需支出庞大金额，而屋龄超过二十年的集合住宅的公共设施发生重大修缮与更新需求时所产生的费用约为建筑物生命周期前二十年管理维护成本的2.2至3.4倍，每一居住单位所需分担的费用也会高出一般正常管理维护所应支付管理费的45％至80％不等。因此小区预备充足的物业管理经费实为物业管理可持续发展的重要课题。 台湾物业管理费的法源 台湾于1995年制订“公寓大厦管理条例”，明文规定公寓大厦小区住户之权利义务、管理组织、财务管理等相关权利义务，以确保公寓大厦的管理维护与居住质量。依据“公寓大厦管理条例”规定，物业的财务管理项目主要包含“公共基金”与“管理费”。 公共基金 依“公寓大厦管理条例”第十八条规定，公寓大厦应设置公共基金，来源如下： (1)起造人就公寓大厦领得使用执照一年内之管理维护事项，应按工程造价一定比例或金额提列。 (2)区分所有权人依区分所有权人会议决议缴纳。 (3)本基金之孳息。 (4)其他收入。 一般小区所称之公共基金，泛指起造人(开发商)按工程造价提列之基金。 起造人(开发商)在建筑兴建完成、领取使用执照时，依法令规定须就取得使用执照一年内之管理维护事项，按工程造价一定比例或金额提列一笔经费，缴至公库，待小区住户交屋完成、管理组织成立、小区管理委员会申请报备后，公库再将此笔金额拨付给小区。 此笔公共基金拨付后，按规定小区必须设立专户储存，并由管理负责人或管理委员会管理。由于公共基金设置目的在于预备小区未来临时或重大费用支出，并非小区经常性的支出，因此小区若要动用此笔经费，必须召开区分所有权人会议决议后方能使用此经费。故一般公共基金多存入银行定存，非特殊原因，小区平时支出不会动用此基金。 管理费 依“公寓大厦管理条例”第十条第二项、第十一条之规定，小区共享部分(即内地“共有部分”)、约定共享部分之修缮、管理、维护各项费用，除由公共基金支付外，亦可由区分所有权人按其共有之应有部分比例(即：单户所分配的共用部分与全小区共用部分总和的比值)分担之。此区分所有权人按其共有之应有部分比例分摊的金额便是小区为支用经常性管理维护，定期向住户收取的管理费。 由于条文中写明管理费的确定“如区分所有权人会议或小区规约另有规定者，从其规定”，因此在实务上，管理费的分摊方式除上述依共有之应有部分比例分摊外，目前台湾公寓大厦运作现况，尚有下列三种常见分摊方式： (1)依区分所有权人专有部分面积比例(含或不含阳台、花台、露台等附属建筑物)； (2)依区分所有权人所有面积比例(即建筑物专有面积+共享部分面积)： (3)其他增减方式：如一楼未用电梯酌减、空屋减半、办公室餐厅加收。 小区管理费用途与公共基金不同，使用于经常性支出，如管理服务人报酬(总干事、保全、清洁、机电人员)、管理维护费用、保险、办公、顾问、事务性等费用。 一般物业管理费的评估方式和开支项目 物业管理费的评估方式大致可分为“量出为人”及“量入为出”两种。 一般小区之财务管理建议以“量出为人”为规划原则，除小区管理维护的经常性支出外，尚须考虑小区维护修缮预备金；因此，评估管理费时，先计算小区预估支出与预估盈余比例，再以此总额，按坪数或户数，计算每单元应分摊的管理费。 “量出为入”计算方式 (A)计算小区每月支出总额： 每月需支出总费用=管理服务费+公共水电费+保养维护费+行