市场观望加重政策性住房唱响主旋律.doc

市场观望加重政策性住房唱响主旋律今年，政府出台了一系列的房贷新政，从9月份的第二套住房首付款提高至40％，利率提高10%，到最新出台的补充通知，明确统一了此前有争议的第二套住房的界定标准；加上连续5次加息，10次上调准备金率至14.5%，如此密集的信贷措施表明政府支持自主住房，抑制投资，遏制投机的政策导向。 上海中原地产研究咨询部总监陈宁说：“实际上，从9月份第二套房贷政策出台以来，市场就出现了观望气氛。目前的政策会抑制需求，将使开发商面临成交速度减缓的问题。而政策尤其会对投资、投机型的购房者，以及小房换大房的改善型购房者造成打击，这将使自住房需求成为未来购房的主流。” 观望气氛继续加重 12月12日，央行和银监会公布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对之前市场议论和基层执行都有差异的“第二套房”问题做出了更严格化的确定。 央行统一将第二套房界定为以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。对已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，均应按第二套房贷政策执行。 此次，央行特别将公积金纳入到了规定中，对已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应该按照不同的首付成数和利率区别对待。 今年9月27日，中国人民银行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%。”但是，由于对第二套房的界定不清，各家商业银行的标准也各有不同，建行以家庭为单位，华夏银行的标准则比较宽松，以个人为单位。此次补充通知正是对此前出现的现象的进一步明确。 业界认为此次《补充通知》的出台将进一步加深楼市的已有的观望气氛。 根据最新数据显示，北京、上海、深圳、广州等一线城市的新房成交量都在下降，但是价格依然按惯性保持上涨趋势。 根据北京市房地产交易管理网统计的数据，11月，北京市住宅期房的每周成交量呈现出连续下滑的趋势。其中，11月26日至12月2日，北京期房网上住宅签约1851套，与前一周的2286套相比，成交套数下降了435套。11月12日至11月18日，北京共成交住宅期房2375套，销量同比下降幅度均十分明显。 拐点尚未来临 记者了解到，12月份北京新开盘的楼盘首次出现降价，均价跌破15000元/平方米 ，比11月的均价降低了358元/平方米。 中国指数研究院的副院长陈晟认为：“这种下调我们不认为是楼市出现拐点，而是价格向价值的回归，向理性的回归。因为关键在于价格和价值匹配，之前房价拉升的过高。” 中房上海指数最新数据显示， 11月上海房价依然保持今年以来热烈火爆的态势，继续惯性上扬，刷新历史纪录，但住宅新房成交量环比有所下降，但仍保持在较高水平。 陈宁说：“由于供求关系的基本矛盾没有解决，因此，明年的房价将保持稳中有升，但是像今年5至9月的疯狂上涨的现象将不再出现。” “目前的现象是由于各方面的观望造成的，而且还会持续一段时间。下一步将如何发展，关键是看政策的推手是往上推还是往下推。我们预计明年将保持适度从紧的状态。因为金融要求防止过热，因此房地产整体的基调也会一样。” 陈晟认为。 中国房地产业协会会长宋春华在日前开幕的第九届住交会上表示：“目前，国家调控的取向都是在支持自主住房，抑制投资，遏制投机性的炒买炒卖，因此不能笼统的讲抑制需求和扩大供给，应当扩大自住型住房的供给，自住型的消费不应抑制，特别是保障型和生存型的需求。” 陈晟也认为：“明年将是自住者的春天。而且，高档楼盘与中小户型的楼盘这两个市场已经明显地区分开了。” 中小户型的机会 那么开发商应当如何应对这种形势呢？ 易居房地产研究院杨红旭认为：“目前，在成交速度和规模都有所下降的情势下，开发商应当顺势而为，避重就轻，在市场结构发生变化时，应当多在70/90项目上做文章，在中小户型的创新上做文章，提高这类产品的开发力度。” 数据显示，今年下半年以来，上海楼市在商品住宅成交量连续第五个月萎缩的情况下，中小户型在商品住宅中成交面积的所占比例却在逐月上升。从今年前6个月10%左右上升到目前的15%至20%。其中，11月中小户型占一手住宅成交面积和套数的比例分别为28.90%和40.17％。 那么，随着自住者春天的来临，专注于中小户型的开发商也将会迎来春天。在国家首先满足人