建设用地批后监管应多管齐下.docVIP

建设用地批后监管应多管齐下长期以来，一些地方由于重报批轻监管的管理理念和方式未能得到根本转变，同时缺乏动态监管的有效途径和技术平台，造成农用地转而未供、建设用地供而不用和低效利用、土地违法违规等现象时有发生，有的地方还比较严重，不仅浪费了大量的土地资源，而且扰乱了正常的土地市场秩序。因此，必须转变观念、加强管理，多管齐下抓好建设项目用地批后监管工作。 (一)切实提高对建设用地批后监管工作重要性的认识，是做好建设用地批后监管工作的重要保证。加强建设用地批后监管、推进节约集约用地，不仅是提高建设用地利用效率、制止土地违法违规行为的必然选择，也是规范政府行政行为、强化土地供应宏观调控、促进经济增长方式转变的根本要求。因此，各级政府和相关部门要切实转变管理理念、改进工作方式、建立长效机制，真正把建设用地批后监管工作摆上重要位置，做到报批和监管两手抓、两手都要硬。同时，通过强化建设用地批后监管工作，引导和督促土地使用者严格按规定开发利用土地、依法依规和节约集约用地。 (二)不断完善国有建设用地出让合同，是做好建设用地批后监管工作的前提条件。由于历史原因，以往国有建设用地使用权出让合同示范文本与现在的管理要求不相配套，导致用地单位缺乏自我约束意识，国土部门对违规违约行为很难追究责任。因此，在不违背国家有关规定的前提下，各地可根据实际对国土资源部和国家工商行政管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本作适当补充，并对违约责任追究进行明确。为促使建设用地项目按要求开发建设，各地可在国有土地出让文件中事先告知、约定的前提下收取履约保证金，待建设用地项目通过竣工复核验收后视履约情况予以退还；也可在出让时先签订3年期限的出让合同，如项目按期通过竣工复核验收的再续签余期年限合同。这样既对用地单位起到自觉履行合同规定的约束作用，又有利于建设用地批后监管，特别是便于对用地单位违规违约行为进行处置。 (三)全面推行建设用地项目挂牌施工，是做好建设用地批后监管工作的有效手段。所谓挂牌施工就是将用地单位、项目名称、农转用和土地征收情况(包括批准机关、批准时间、批准文号)、供地情况(包括批准机关、批准时间、批准文号、批准面积、四址范围)、举报电话等内容在用地项目施工现场进行挂牌公示。通过挂牌施工至少能收到以下几方面的效果：一是促进政府及其部门依法行政，从源头上遏制非法审批、边批边用、未批先用等行政违法行为；二是增强用地单位依法依规用地意识，自觉按照国有建设用地使用权出让合同和行政划拨决定书约定进行开发建设，避免产生违法违规行为；三是促进社会的稳定与和谐，推行挂牌施工，实施阳光操作，既利于保障农民群众的知情权、参与权和监督权，又有利于减少不明真相的土地信访，依法保护土地使用者的合法权益。 (四)坚持开展建设用地的跟踪检查，是做好建设用地批后监管工作的重要抓手。按照“谁许可、谁负责、谁监督”的原则，切实加强建设用地批准后的跟踪管理。及时建立建设用地台账，不断健全土地供应动态监测信息系统，有针对性地开展建设用地跟踪检查活动。通过检查农用地转用后的供地情况，督促各地加快土地供应速度，为用地单位早日开工建设创造条件；通过对应开工的用地项目检查，督促用地单位按照合同约定时间开工建设，及时纠正用地单位擅自移位、少批多用或批多用少、批而不用等违法违规行为；通过组织闲置土地的专项检查，区别不同性质和类别，分别采取无偿收回、协商有偿收回、征缴土地闲置费和增值地价以及临时安排使用等措施，有力遏制囤积、炒作地皮和土地闲置浪费行为，促进土地资源的节约集约利用。 (五)建立健全建设用地项目竣工验收制度，是做好建设用地批后监管工作的关键所在。建设用地项目竣工验收重点是对用地主体的土地出让合同履约情况进行监管，主要内容应包括：是否按约定时间开工、竣工，是否按批准的土地位置和面积使用土地，是否改变土地用途，是否擅自转让土地使用权，是否擅自增加容积率，工业用地项目是否达到投资强度和配套设施用地比例，是否符合出让合同约定的土地利用其他条件等。对未达到土地出让合同规定条款的，依法追究土地使用者的违约责任。国土部门也可作出规定，所有新增建设用地竣工项目必须向国土部门申请复核验收，未经复核验收通过的项目，不予受理土地证换证和转让、抵押土地登记申请。通过强化建设用地项目竣工验收工作，能依法处置建设项目违法违规用地行为，有效防止国有土地资产流失，不断规范土地市场秩序。 1