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探析当前房地产市场形势及对策【摘要】中国经济快速发展，房地产发展中出现波动，房价上涨，其原因在于中国目前的需求形成一种刚性，而地价上涨，成本上升和市场炒作又强化和加速了房价上涨过程。为此，要想控制房地产价格的波动，关键在于要控制这些因素的增长幅度，以期实现房地产价格平衡增长，与居民生活水平相适应。 【关键词】房地产价格；需求刚性；市场炒作；地价；供给结构； 1 我国当前房地产市场的形势 首先，从潜在需求看，我国现在城镇居民4.9亿人，到实现“全面小康”的2020年，预计城市化水平将达到55?-60?，城镇居民将增长到8亿至8.5亿人，在此期间约有3-3.5亿左右的新增城镇人口需要解决住房问题。这是从新增城市人口的住房需求进行估计。另一方面，原有城市人口同样存在着改善住房条件的需求。 其次，从有效需求测算，不算农村进城经商务工人员的住房需求，只计算城镇居民改善住房的需求，假定有20?的城镇家庭有改善住房的要求，即2700万户，而且这20?要求改善住房的城镇家庭每户仅只是要增加20平方米的住房，那么这个现实需求总量便是5.4亿平方米，这个需求是客观存在的。 第三，必须注意到，真实有效的住房需求除由居民住房消费支撑的主动需求外，还包括因城市房屋拆迁产生的大量被动需求。随着城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。各地特别是经济发达地区房屋拆迁规模不断扩大，呈快速增长趋势。 2 关于房地产价格上涨 2.1 对现阶段房价上涨的看法 房地产价格本身呈自然上涨趋势，房价长期趋势总是看涨，但中短期内可能发生上下波动的剧烈变化。正常情况下，房地产价格应该呈缓慢，平稳上涨趋势，不能将房价上涨的长期趋势与房价中短期的周期波动趋势混淆。在市场经济下，各行业，包括房地产业都有复苏、高涨、危机、萧条的周期变化，只不过周期的长短、起伏不同。而在现阶段，房价直接下跌不一定就是好事，对部份房价过高的地区宜采用结构性降价措施使其软着陆。目前我国城镇已有72?以上的居民拥有自己的房子，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事，现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房供给的措施，是完全正确的，这种结构性的降价不会伤害有房的居民。 2.2 房价上涨的原因 2.2.1 地价上涨推动。 一般来说，房地产价格分成四大块：土地成本，建安成本，相关税费以及开发商的利润。在四大块中，土地成本，建安成本和利润均属可变成本，不同的是建安成本、利润发生在完全竞争的市场领域，这样的市场竞争环境使得建筑企业极难单方面提高供给价格和自身的利润。因此只剩下土地价格属于房地产开发的内在可变成本。随着国民经济和城市建设的发展，因“级差地租”变化的影响，造成相关土地出让价格的上涨，这是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。从一个方面来看，土地储备和招（标）、拍（卖）、挂（牌）制度实施以来，对增加土地出让的透明度，避免寻租发挥了重要作用。但另一方面，“招、拍、挂”制度也存在着一定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。对此，可以通过制定科学的供地计划和供地策略，配合以相应的控制投机手段，引导市场公开、安全和稳定运行，避免房地产市场的大幅波动。 2.2.2 新建住宅成本上升。 这里所说的新建住宅成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。 2.2.3 房地产供给结构变动推动。 目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响到房地产的价格变动，即中低价位商品房的供应量下降，高档商品房供应量增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是相吻合的。部分地方经济适用住房供应量明显减少，一些城市中低价位普通商品房供不应求，部分城市中低价位的住宅所占比例不到10?，而高价房却占到40?以上。房地产供给结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。此外，必须密切关注当前非住宅物业（特别是商业物业）的供需状况。部分城市商业物业投资增长过快，供应量过大，也是推动商品房价格上涨的原因之一。 2.2.4 政府政策的影响。 其实，无论地价、房地产业的供给结构。还是需求，都会受到政府政策的影响，政府的土地政策，金融信贷政策和开发经济适用房以及推动廉租制度等政策直接或间接地影响地价、投资和需求，推动着房地产市场中的供给、需求和价格。 3 房地产价格调控的主要措施