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美国商业地产显现投资商机“1美元买套房”、“5千元住别墅”……自美国次贷危机爆发以来，国内各媒体用这样的标题大炒美国房价跌破谷底。去美国抄底买房已被很多中工人看作是大赚一笔的机会。然而，美国的房子究竟有多便宜、在交易过程中有哪些方面的风险和相关税费、投资的产品和资金该如何监管等问题，多数买家并未真正了解其中的投资门道。 为了更好地促进中美地产的交流与合作，由中国房地产业协会商业地产专业委员会主办，楼市传媒、新浪乐居、美国REMM联美集团等机构支持的“美国房地产市场与交易报告会”于3月20日在北京香格里拉饭店举行。 美国REMM联美集团董事长罗伯特 美国楼市两年后将走出危机 “全美住宅平均跌幅从2006～2007年的最高峰已经下跌了25％”、“美国的零售业地产目前空置率达到17％”，在谈到美国房地产的现状时，罗伯特 在罗伯特2006～2007年的最高峰已经下跌了25％，有的地方跌幅甚至超过50％。这样的情况使得很多投资者将目光瞄准了美国楼市。 对于开发商而言，这个时期在美国开发新房子的周期会延长。因为美国的新房上市要面临诸如法律、水资源、环境等方面的限制，加上开发商融资贷款难度日益加大。新房上市速度便大大降低。从这一点来看，美国现有房产库存量使得它的价格在未来会持续增高。 商业地产的高空置率也间接给了投资者投资美国的机会。由于美国在次贷危机爆发之前，开发商对市场预期过度乐观，使得很多购物中心被开发出来。直到危机发生后，这些购物中心的多数建筑产品将逐渐失去它的影响力，很多都会被银行收回。据罗伯特在商业零售地产当中已有200亿美元的资产负债会在未来24个月陆续到期。 现在短期的商业地产债务陆续到期，但是市场再次融资的机会非常难，二次贷款的门槛也相当高。另外加之美国政府高额的赤字，将引发的下一轮市场变化就是通货膨胀。在双重压力下，使很多美国非常优秀的商业资产只得低价出售，形成了一个好的投资窗口。“目前美国的房市已经趋于缓和，我们预计在两年后，包括商业地产在内的美国楼市会逐渐走出这个危机。”罗伯特 谈及举办此次活动的意义，商业地产专业委员会秘书长蔡云表示，商业地产专业委员会成立以来，一直力图通过多种方式促进我国商业地产的发展水平。以联美集团为代表的美国房地产业内人士的到来，为中国的房地产从业人员提供了一个很好的交流机会。 明确投资程序 一想到抄底美国楼市，人们只会计算能给自己带来多大的利润空间而忽视了在投资过程存在的风险。“买房获美国绿卡”、“买房解决小孩读书”等诱人口号往往能让投资者放弃应该有的正常投资程序。 明确正确的投资程序，在杰森个案子为例，杰森 梁先生是一个非常成功的中国企业家，有意赴美开拓业务，通过介绍认识了联美集团，由联美集团邀请梁先生以商务考察的签证到美国加州参观和考察项目。梁先生到了美国之后，第一件事就是成立一个有限责任公司作为他的投资单体。梁先生这次投资的目标不仅仅是个人居住，而是希望投资一个具有现金流的地产项目。 在这个过程中，作为投资方的梁先生遵循了以下步骤：首先，投资人需要明确自己的投资需求和目标。在确定了需求分析、投资目标之后，联美集团会有专业人员为他搜索市场上现存的符合他投资需求的投资产品。比如你是以获得美国绿卡或者解决小孩将来读书来投资美国楼市，那以购物中心为代表的商业地产则会成为不错的产品。其次，在选择好这些投资产品之后，下一步则是分析它的现金流量。具体通过人口普查数据和之前的商业报表来对未来的现金流产生能力进行预测。最后，在现金流预测之后，联美集团还会对项目进行风险分析，就各种情况发生的百分比进行预测。 在和美国房地产业内人士的交流过程中，国内某开发商提出的“如果投资人不能长期在美国进行经营和监管，该如何保证所投物业的收益”这一问题很具代表性。实际上，美国通过网络进行交易、投资和管理的方式非常丰富、透明。 “如果在投资交易完成以后，这个投资人不能长期在美国进行经营和监管，他完全可以委托第三方的资产管理公司替他代理经营资产项目。”时今强说道。杰森 1