长沙市存量房价格智能评估系统开发及应用.docVIP

长沙市存量房价格智能评估系统开发及应用【摘 要】随着住宅市场的不断发展，建立一套对住宅价格进行动态监测的存量房价格智能评估系统，可以准确地反映住宅价格水平和变化趋势。本文主要基于长沙市存量房价格智能评估系统，界定了基准房价内涵，通过样本采集和系数修正，科学评估出各区片的基准房价，依据各区片基准房价和当月实际成交均价对比分析，来阐述长沙市存量房存量房价格智能评估系统的科学性和应用性。 【关键词】住宅市场；基准房价；智能评估系统 长沙市存量房价格智能评估系统是在“十一五”期间长沙市房地产市场快速健康的背景下开发出来的，目前该系统主要广泛应用于市区存量住宅的价格评估，通过该系统可以比较准确地反映全市住宅价格水平和变化趋势，可以为政府宏观管理住宅市场提供决策依据，可以为住宅投资提供分析数据，可以为住宅交易以及住宅评估提供价格参考，更重要的是可以为政府纳税提供计税依据。 1 基准房价内涵 1.1 基准房价概念 存量住宅基准房价是指在正常市场条件、特定时点、不同区域、不同用途、不同类型设定条件下的评估市场价格，主要体现在两个方面：其一，它是一种在设定标准状态下的住宅价格，根据市场交易数据统计建模，反映市场大多数状况或价格平均水平。其二，它以区片价的形式表现，能代表区片的平均价格水平，是一种非特定的住宅价格。 目前，长沙市存量房价格智能评估系统评估的基准房价主要指的是存量住宅的基准房价，将住宅分为高层和多层两种类型，将内五区分为一、二级区片，并以每月的第一天作为基准日期。长沙市存量房价格智能评估系统所设定的高层和多层住宅基准房价标准内涵状态如表1所示。 1.2 基准房价与实际成交均价的区别与联系 长沙市高层或多层实际成交均价表示在当月内各一、二级区片所有交易的特定高层和多层住宅实际备案成交金额与所有成交面积之比，是一种简单价格平均数。因此，基准房价与实际成交均价既有区别，又有联系。 基准房价与实际成交均价区别在于：第一，市场条件不一定相同，基准房价反映的是标准内涵下的正常市场成交价，而实际成交均价可能是正常市场成交价，也可能是非正常市场成交价，因此基准房价基本代表了本区片真实的价格水平，而实际成交均价只有在无非正常市场价成交的房屋，才能反映出区片的真实价格；第二，房屋类型不一定相同，基准房价反映的是一种标准状态下的房屋，这种房屋状况如表1所示，而实际成交均价所反映的是各种状态下的房屋，通常情况下很难有完全符合标准状态下的房屋成交；第三，计算方法不相同，基准房价是将区片内所有采集的成交样本房屋的楼层、楼龄、装修、景观、朝向、物业类型、交易时间、层高、顶层、结构类型、土地等级和建筑面积等状况修正到基准日标准状态下的房屋的价格，得出来的一种平均价格，而实际成交均价没有经过修正，是各种状态下房屋实际成交的一种简单平均价格。 基准房价与实际成交均价的联系：第一，实际成交均价是基准房价评估的基础，基准房价的评估是在各区片2006年以来实际成交均价的基础上通过修正系数测算出来的；第二，基准房价具有较好的稳定性，在正常市场成交情况下，实际成交均价基本围绕基准房价上下波动；第三，当区片内成交的房屋状况和成交时点完全符合标准状态下的房屋状况和基准日期时，实际成交价无限接近基准房价。 总的来说，实际成交均价是不同房屋在当月实际成交价格的平均，但是成交的房屋属性如地段、楼龄、楼层、层高、朝向、面积和交易状况等对住宅价格影响比较大的因素不完全相同，而基准房价通过建立一种标准状态下的房屋，就是消除这些因素的差异，将其同质化，在同一状态下进行比较，以反映出不同区片房屋价格的真实水平。 2 长沙市存量房价格智能评估系统的开发方法 2.1 系统开发运行的环境 本系统选用Microsoft Windows Server 2003操作系统，采用Oracle 9i作为后台数据库管理系统[1]，采用J2EE技术，利用Eclipse平台作为开发工具[2]，以ArcGIS Server技术作为GIS平台[3]，主干网采用1000M的光纤。 2.2 系统开发的总体思路和技术路线 长沙市基准住宅价格的确定是以高层住宅和多层住宅划分为基础，以商品住宅成交的网签价格为依据，以合法原则、估价时点原则、替代原则对市内五区（岳麓区、雨花区、芙蓉区、开福区、天心区）的住宅基准价格进行评估。长沙市存量房价格智能评估系统的开发主要工作包括信息采集及分析处理、分区划片、建立修正体系、样本评估和基准房价确定等几个大模块内部的运作和彼此之间的衔接。图1是对几个大模块之间关系的一个详细阐述。 2.3 开发过程 2.3.1 信息的收集与处理 由于长沙市基础数据的采集直接从长沙市商品住宅网上签约系统提取，