海朱家角水都南岸酒店.pptVIP

朱家角旅游业正向度假型旅游转型 朱家角新的旅游规划为度假型旅游铺平道路 3.2支撑点 3.3机会点 可以说项目本身就是朱家角旅游转型的产物，项目是新镇区大力发展的商业休闲娱乐设施。项目大力发展夜间消费，与古镇景区的白天观光对接，形成旅游休闲娱乐的互补与互动。项目是朱家角向度假型旅游转型的有力推动者和受益者，朱家角度假型旅游的形成，也必将为本项目带来巨大商机。 （1）项目的定位应该是基于“白加黑”（白天加夜间）消费模式。白天在古镇风情街上度过，夜晚可在临河酒吧区悠闲惬意地坐上一段时间，感受夜间别样景致，随后进入精致酒店进入梦乡。商业运营的良好预期为投资本身带来了最大的可能性，展示出美好的前景才能吸引更多的投资者。 （2）土地的商业性质为个人投资带来了避税的可能，以企业的名义购买不仅仅能计入公司成本避税，而且免去了个人的生活开销成本，水电煤等自费虽然按照商业标准收取，但同样能够计入公司运营成本。 （3）不仅仅17号线会为朱家角及本案带来大量的市区方向客流，同时项目地处朱家角沪渝高速和朱枫公路旁边，项目极有可能成为长三角“主题游览线”的中心枢纽位置，因此,本项目吸引的不仅仅是市区内的投资者,还有周边城市的投资者。 （4）青浦已有及待建的大批低密度高档别墅住宅区，不仅仅将为本项目带来大量的高端消费群体,也有很大可能从中直生再次投资置业的客户。 （5）随着周边其它旅游配套项目的落成，也将为朱家角招徕来大批的游客及投资者，而本项目的优越地理位置及优良的休闲娱乐功能，也将吸引这些过往来客在本项目消费和投资。 3.4政府支持的重要性 由于本项目实际上是朱家角古镇的外延，因此政府的效应非常明显,政府的对外口径怎么说将直接影响项目今后在招商引资过程中投资者的信心及决定. 政府对整体规划及项目同质竞争控制的重要性 项目中后期经营亟需政府监管职能支持 市政配套设施建设对项目提供有力支持 4．项目运营估算 注：游客包括中外散客、中外团体游客、中外商务会议人群三类 如前所述，项目在朱家角区域内有着唯一性的特点，在朱家角的商业消费模式中独树一帜，由于在该区域没有参照性和可比性，同类型休闲娱乐项目极少，同位竞争可能性几乎为零，因此缩小了旅游观光客的选择面，游客的莅临机率大大增加。 目前朱家角新的旅游规划项目正在实施阶段，根据规划实施效果预测，未来朱家角的年游客（包括散客、团体游客、商务会议人群）数量最少固定在200万人次左右，平均下来，朱家角古镇景区每周接待游客量保守估计接近4万人次，（由于朱家角景区是旅游度假型经济，游客主要集中在周末和节假日，假日的游客人数会明显的高于工作日的游客数，因此以周为单位计算游客量会比较合理。）随着区域功能的逐步升级及完善，更会带来越来越多的中短期逗留客，叠加效应愈发明显。 项目在投入使用之后，预计到本项目消费的度假型游客占到游客总量的30%，则每周游客量在12000人次左右。日均游客量在1720人次左右。由于本项目在朱家角镇区的唯一性，因此到本项目消费的度假型游客占到游客总量的30%的估计是十分保守的。 旅游观光客到本项目消费日消费人数：1720 人 按2008年游客人均消费550元计：1720*550=94.6万元/日 4.1 外部消费流量估算 注：高档别墅群业主包括朱家角镇区内规划的高档别墅区业主、朱家角镇周边如青浦镇、赵巷、佘山、徐泾等高尚别墅区业主 朱家角周边由于水脉发达、景色优美，又拥有如朱家角水乡古镇、淀山湖、大淀湖、西洋淀湖、佘山风景区等众多的自然、人文景观，因此一直以来都被视为上海最具生态居住价值的地区之一，因此众多的中、高档房地产开发项目都选址于此，其中尤以高档别墅群居多。由于本项目交通便捷，地理区位优势明显，几乎将上述这些高档别墅项目囊括于20分钟自驾车程的范围之内，而且在同样范围之内，目前还没有出现同类型的高档休闲娱乐项目。因此有可能成为本项目的潜在客户的这些高档别墅区业主不在少数。 根据朱有角镇政府对镇区中、高档别墅区的规划得出别墅区规划常住人口分布及数量如下表： 4.2 外围消费流量估算 朱家角镇区高档别墅群区位及常住人口数量表： 从上表看出仅朱家角镇区规划别墅群常住人口就高达52000人，而这部分人群因为是朱家角常住人群，因此他们在本项目的消费形式、消费时段及消费次数都与一般的旅游观光客不同，我们这里仍然以保守的方式计算，以52000人作为年消费人数的总量，不计业主们在本项目的消费次数（很多别墅区业主会有多次消费、长期消费的倾向）。以每年总人数的三成到本案消费一次计算： 镇区高档别墅群在本项目年消费人数：52000 × 30% = 15600 人 镇区高档别墅群在本项目日消费人数：15600 ÷ 365 ≈ 43人 按2008年游客人均消费550元计：43 × 550≈2.4万