“三权”抵押贷款情况调研.docxVIP

农村“三权”抵押贷款情况调研情况汇报开展农村“三权”抵押贷款对于推动农村集体产权制度改革，盘活农村资源，解决农村融资瓶颈，促进农业农村发展和农民增收具有重要的意义。2001年开始，我行审时度势，积极探索创新，加强与房产、林权及农委等部门多方沟通协调，大力开展农村住房抵押贷款、林权抵押贷款和土地承包经营权质押贷款新品种，收到了一定的成效。但随着《物权法》的实施，县房产登记部门停止受理集体土地性质的农村街道住房抵押登记，我行自2011年起停办了农村住房抵押贷款。一、农村“三权”抵押贷款现状1.我行制度框架。我行自2001年开展农村住房抵押贷款，并探索开办林权抵押贷款，建立了“林权抵押贷款管理办法”、“农村土地承包经营权抵押贷款管理办法”。因农村土地承包经营权缺少法律支撑，导致该业务开法开展。2.贷款业务开展情况。一是农村住房抵押贷款。自2001年开办以来，我行累计发放乡镇街道集体土地性质房产抵押贷款33.8亿元，截止2013年9月末贷款余额7294万元，较年初降低545万元，其中逾期贷款485万元，较年初上升145万元，不良占比6.6%。2011年办理农村住房抵押贷款将于今年陆续到期，原抵押房产不能续办，可能还有部分农村住房抵押贷款形成逾期。二是林权抵押贷款。我行于2005年开始创办林权抵押贷款业务，截止2013年9月末，累计办理5.8亿元，余额5725万元，较年初净增550万元。3.政策支持情况。随着《物权法》的实施，县房产登记部门停止受理集体土地性质的农村住房抵押登记，我行自2011年起停办了农村住房抵押贷款。由于相关法规限制，政府没有出台相应配套政策设立土地流转权证登记部门，所以此项业务开办较为困难。二、农村“三权”抵押贷款存在困难1．立法上的限制和障碍。这是目前农村“三权”抵押所面临的最大的法律问题。无论是作为民事基本法的民法通则，还是与农村三权相关的土地管理法、担保法、农村土地承包法、物权法等相关法律大都未明确规定农村三权可以进行抵押或是通过抵押方式进行流转，更多的是隐含的限制或禁止。作为一种特殊的不动产财产权的流转，必须符合现有的法律规定，特别是农村土地承包经营权、居民房屋和林权作为一种具有保障民生属性的特殊物权，在其流转过程中不可避免地遇到诸多法律限制，容易诱发其他法律争议和法律纠纷。2、“三权”价值评估难。受区位交通、林木类型、生产周转等因素影响，“三权”价值认定主要凭主观判断，健全的评估机构较少。如林权抵押，评估依据为林木未来一定期限价值进行评估，而未来价值的不确定因素较多，任何因素都可能对现时林木价值产生影响。特别是土地承包经营权价值确定，更没有评估机构评估，其价值均由农户和银行根据当前市场价值或经验判断，未对土地进行具体分析，导致土地承包经营权真实价值难以合理确定。3、抵押登记手续办理难。办理“三权”抵押贷款需要到房管部门、土地管理、农委等部门办理相关的抵押登记，出具“他项权证”后，抵押担保手续才具有法律效力。而目前我县的情况是，林权由县农委负责登记，但涉及林权的土地或荒山承包经营权无登记部门。农村住房抵押也无部门办理登记，导致农村住房无法办理抵押手续。4、制度上约束。经与农业部门座谈了解，农村土地未能正常流转，更深层次原因是，我国农村社会保障体制尚未建立，农民养老问题未得到有效解决。农村土地是多年来农民养老的重要生活来源，加之农民的养老和保障意识不强，土地任意流转会导致农民，特别是年老农民生活出现困难，进而导致社会稳定问题。5、“三权”资产处置变现难。处置抵押品缺乏明确的法律依据，不利于有效防范贷款风险，正是基于以上现状，以及中国“熟人社会”的国情，导致不但无法有效解决农民贷款难问题，银行贷款风险也无法克服，还会造成很多矛盾纠纷。一旦“三权”抵押贷款形成不良，“三权”资产处置变现将面临诸多的困难。一是由于未办理“三权”抵押登记手续，无“他项权证”，导致抵押担保合同无效，既使办了抵押登记手续，但由于法律上的限制和冲突，也很难得到法律的有效支持；如我行2011年前办理的农村住房抵押贷款，至今年陆续到期，在部分借款人不按期还款后，诉讼到法院，因农村住房无法通过正常拍卖程序处置，只能由本村农户买受，受地方风俗和借款人诚信度影响，借款人干预诉讼执行。二是“三权”流转市场未建立，不能进行正常流转；三是农民的土地和房产是赖以生存的物质基础，国家也一直重视对“三农”的保护，使贷款诉讼执行的难度加大。三、解决农村“三权”抵押贷款的对策和建议一是首要解决“三权”抵押的法律风险。因《担保法》、《物权法》、《土地管理法》等法律法规的约束，农村土地、居民房屋和林业的处置存在一定的法律障碍。建议进一步补充完善有关的法律规定，对“三权”抵押的合法性进行明确，同时法院在审理此类案件时，合理确认“三权”抵押的有效性，保障抵押权人的合法权益。