合富辉煌2015办公物业发展机会研判33p.pptVIP

基于外部市场竞争以及价值支撑，以及市场表现、客户表现层面，分析公寓产品的发展机会。 公寓物业 发展机会研判 公寓物业在本区域具有明确的发展机会，结合项目快速销售以及容积率消化的需求，我司建议可考虑打造适量的公寓。 洋房 扩展客户覆盖范围、促进销售 商业、文化、交通配套优势 后续供应缺乏、竞争不足 去化良好、一定的溢价能力 周边后续产品不足，属于稀缺产品； 周边大型商业、商务办公较多，政务区白领阶层支撑力充足，具有发展公寓的外部资源； 公寓具有低门槛的特性，有利于向下覆盖投资型、过渡性客群，符合快销的目标； 精装公寓具有较好的溢价能力，可以实现项目整体溢价； 对项目而言，公寓可实现溢价、消化容积率、扩大客户范围等功能，建议开发适量公寓先期入市，同时注重产品价值创新。 公寓物业 发展方向建议 创新产品价值 产品设计层面寻求突破，提高产品复合价值与功能，提高产品性价比与实用性，可和办公产品融合，打造宜居宜办公的创新产品。 控制开发体量 项目以住宅开发为主，公寓作为辅助产品，应控制开发体量，减少对住宅品质的影响。 先期入市 强势占位，抢占市场份额，充分发挥公寓产品客户吸纳与溢价能力。 公寓物业 功能价值 消化 容积率 扩大客户 范围 实现溢价 公寓的发展建议 向下吸纳投资、半投资客户，扩大客户范围； 设置公寓可消化容积率，营造内部空间； 小面积公寓产品有利于控总价、提高单方溢价。 公寓的功能价值 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 项目商办物业发展机会与方向 办公物业发展机会研判 中心城区办公加速外溢，政务区办公价值不断凸显，区域受其辐射带动影响较大，市场认可度将不断提高。 政务区板块 中心城区板块 滨湖板块 北一环板块 新站区板块 黄潜望板块 高新区板块 经开区板块 马鞍山路 板块 市场发展趋于成熟，板块格局基本成型 合肥办公市场不断发生裂变，整体市场不断趋于成熟，呈区域性发展格局。 全市办公板块主要有市中心板块、北一环板块、黄潜望板块、滨湖板块、政务区板块及其他新兴板块。 办公外溢，政务与滨湖板块价值凸显 中心城区受土地紧张、车位等影响，高端办公市场加速向新区转移。 随着城市空间扩展、办公市场外延，政务区与滨湖区凭借区位优势与规划利好，已经成为合肥办公价值高地。 项目毗邻政务区，区域办公价值培育中 项目临近政务区，直接受政务板块辐射影响，区域办公价值发展潜力较大。 东一 环板块 办公物业 市场格局 全市办公供过于求，库存压力较大，政务板块作为全市价格高地，引领市场发展方向。 办公物业 市场现状 m2 供应量波动较大，成交量走势平稳 2014-2015年8月，合肥办公市场整体供过于求，成交量走势平稳，市场库存压力较大，市场难有大的起色。 全市均价走势平稳 全市市场均价虽有波动，但整体运行平稳，均价基本在9500—9800元/平米。 整体市场以消化库存为主 8月合肥办公供应主要集中在庐阳区与瑶海区，包河区有少量办公产品入市，其余各区均无办公产品入市。 政务区为全市办公价格高地 政务区办公均价近13000元/平米，高出其他各区均价，成为市场热点区域。 城市发展带动办公升级，写字楼市场由单一功能逐渐向功能细分化、定制化的方向发展发展。 办公物业 发展趋势 入住企业：IT软件、文化创意、高新技术、装饰家居、服务外包等； 代表项目：金谷产业园、深港城、华亿科技园； 专业化创新型 04 入住企业：装饰、教育、中介、商贸等中小企业； 代表项目：Imore、武里山天街； SOHO型 03 入住企业：商贸、服务、建筑、制造业和国有企事业单位等； 代表项目：财富广场、新城国际、万达广场； 高品质综合型 02 入住企业： 金融、保险、大型国有企业及世界500强等企业整层或整栋购买； 代表项目：新地中心、绿地中心、华润中心； 金融地标型 01 本案属泛政务板块，后期将受政务板块直接影响，以下我们将就政务板块办公产品进行市场梳理，以寻求市场机会。 泛政务区作为政府主导型的商务区，办公品质普遍较高，为合肥高端办公物业的聚集地，片区后续供应近100万方，库存压力较大。 区域市场 市场格局 项目状态 项目名称 等级 写字楼体量 （万方） 后续供应 （万方） 在售 新城国际（D座） 超甲级 7 0 白天鹅国际商务中心 超甲级 8.6 1.9 新地中心 超甲级 17 0 置地广场 甲级 30 10 华邦ICC 甲级 10.8 0 五环国际 —— 8